Descripción general del programa LIHTC

El Programa

Los créditos fiscales brindan ahorros directos en el impuesto sobre la renta federal a individuos o corporaciones que invierten fondos en desarrollos de viviendas de alquiler con apartamentos reservados para familias de bajos ingresos. Para utilizar este incentivo fiscal, los desarrolladores suelen formar sociedades limitadas con inversores que aportan capital social a cambio de ahorros fiscales. Una vez que se realiza una asignación y se completa la construcción, los créditos fiscales se pueden reclamar anualmente durante un período de 10 años.

Elegible Proyectos

Muchos tipos de desarrollos de alquiler califican, pero MFA establece incentivos para estimular el desarrollo de tipos particulares de vivienda y prohíbe otros que no cumplan con la política de MFA. Las reglas federales requieren que los proyectos 1) estén ubicados en Nuevo México; 2) estructuras residenciales permanentes utilizadas durante todo el año de forma no transitoria (excepto para viviendas sin fines de lucro para personas sin hogar); 3) sujeto a un acuerdo de restricción de uso para personas de bajos ingresos; 4) disponible para el público en general; y 5) de conformidad con todas las leyes locales, estatales y federales aplicables relacionadas con la accesibilidad y adaptabilidad para discapacitados. MFA monitorea los proyectos anualmente para asegurar que todas estas condiciones permanezcan vigentes.

Restricción de uso para personas de bajos ingresos

Los propietarios del proyecto deben acordar reservar un cierto porcentaje de los apartamentos, al menos:

Veinte por ciento de las unidades para hogares que ganan no más del 50 por ciento del ingreso medio del área ajustado al tamaño de la familia; o
Cuarenta por ciento de las unidades para hogares que ganan no más del 60 por ciento del ingreso medio del área ajustado al tamaño de la familia; o
El proyecto puede atender a hogares de hasta el 80 por ciento del AMI siempre que al menos el 40 por ciento del total de unidades tengan restricciones de alquiler e ingresos. y el límite de ingresos promedio para todas las unidades de crédito fiscal en el proyecto es igual o inferior al 60 por ciento del AMI. (Para obtener más información sobre esta opción de "promedio de ingresos", consulte el QAP más reciente).

Las unidades reservadas también deben tener “alquiler restringido”, lo que significa que los alquileres para varios tamaños de apartamentos (incluidas las asignaciones para servicios públicos pagados por el inquilino) no pueden exceder el 30 por ciento de los niveles de ingresos calificados. El desarrollo debe mantenerse como vivienda para personas de bajos ingresos durante al menos 30 años.

Obtención de créditos fiscales

En 2023, cada estado tiene una autoridad de crédito fiscal anual equivalente a $2.75 por residente estatal. La autoridad anual de Nuevo México se estima en $ 5,818,662 en 2023, con una población estimada de 2,115,877. El proceso utilizado por MFA para evaluar las solicitudes y asignar crédito se describe en el Plan de asignación calificada (QAP) de MFA disponible en nuestro sitio web. Se debe enviar una solicitud, que incluye información financiera detallada y diversa documentación de respaldo, a MFA para su revisión y evaluación, y el proceso es competitivo. La determinación final de cuánto crédito se otorgará realmente se realiza cuando se completa el proyecto. Cada año, MFA realiza una ronda de asignación para seleccionar los proyectos que recibirán créditos fiscales y las solicitudes generalmente deben presentarse a mediados de enero.

Cálculo de crédito fiscal

El siguiente ejemplo ilustra la forma en que se calculan los montos de los créditos fiscales.

Costo total de desarrollo	$1,100,000
Menos valor de la tierra	(100,000)
Menos otros costos no depreciables	(35,000)
Base elegible total	$965,000
Fracción de aplicación (% reservado)	100%
Base calificada	$965,000
Porcentaje de crédito aplicable	9%
Crédito fiscal anual	$86,850
Crédito fiscal de 10 años	$868,500
Precios (por ejemplo)	$0.90
Equidad disponible para proyectar	$781,650

Créditos fiscales y otros programas

Los créditos fiscales se pueden combinar con varios de los otros programas de MFA, incluidos bonos exentos de impuestos, hipotecas permanentes / de construcción de riesgo compartido, préstamos para vivienda / alquiler, préstamos del fondo fiduciario para la vivienda, préstamos del fondo de inversión Primero y créditos fiscales para viviendas asequibles de NM. Los fondos de HOME / alquiler generalmente se otorgan simultáneamente con las asignaciones de crédito fiscal.