Preguntas frecuentes sobre aplicaciones LIHTC 2024

• Respuesta Para calificar como una organización sin fines de lucro local para obtener puntos según el Criterio de puntuación n.° 1, la organización sin fines de lucro local debe ser una organización sin fines de lucro calificada con una junta directiva compuesta por una mayoría de residentes de Nuevo México en el momento en que se presenta la Solicitud y se constituyó en Nuevo México. México antes del 1 de enero del año en que se presenta la Solicitud, en este caso el 31 de diciembre de 2023 o antes. Por lo tanto, si el “capítulo local” que usted describe está incorporado, no simplemente registrado como una entidad extranjera calificada para hacer negocios en el estado de Nuevo México, y esa corporación nacional sin fines de lucro cumple con todos los requisitos del Criterio de puntuación, podría ser elegible para recibir puntos, suponiendo que se incluya la documentación adecuada en la Solicitud.
  
  Si la organización sin fines de lucro no cumple con los criterios para ser elegible para puntos como organización sin fines de lucro local, aún podría calificar para puntos bajo el Nivel 2 si tiene un patrimonio neto/activos netos de al menos $2,000,000 y cumple con los demás criterios del Criterio de puntuación.

• Respuesta La Sección III.E.2024 del QAP de 17 establece: "Los proyectos que incluyen la demolición de edificios deteriorados... son elegibles para obtener puntos según este criterio". El hecho de que la demolición del Edificio Destruido debe ser parte del Proyecto se ve respaldado además por el requisito de que el Solicitante “incluya un presupuesto de demolición”. Si el edificio hubiera sido derribado previamente no habría necesidad de presupuesto de demolición.
  
  Que la demolición del edificio arruinado sea parte del proyecto dependerá de los hechos y circunstancias. Por ejemplo, si la jurisdicción local presentó una solicitud de propuestas para un sitio con un edificio arruinado y exigió, como parte del desarrollo del sitio, que el edificio arruinado fuera demolido inmediatamente cuando el desarrollador adquirió el sitio, esa demolición podría ser visto como parte del proyecto. Por otro lado, si un Desarrollador compró una parcela de terreno y el vendedor demolió el Edificio Destruido a solicitud de la jurisdicción local, esa actividad de demolición no se consideraría parte del Proyecto.
  
  Además, los pies cuadrados del edificio arruinado demolido deben representar al menos el 10 % de los pies cuadrados brutos de todo el proyecto completado y toda la documentación requerida deberá incluirse en la solicitud.

• Respuesta Los siguientes servicios están aprobados por un punto cada uno.
  - Exámenes de elegibilidad semestrales en el lugar y/o asistencia con la solicitud para Medicaid o Medicare (1 punto).
  - Formación tecnológica trimestral presencial (1 punto). Los ejemplos de capacitación en tecnología incluyen tutoriales sobre cómo configurar teléfonos inteligentes, instrucciones sobre tabletas, capacitación en redes sociales, capacitación en informática, navegación por Internet, tomar y compartir fotos, descargar aplicaciones o asistencia con la configuración de tecnología (conexión de módems, etc.).

• Respuesta La Sección III.E.2024 del QAP 9 proporciona hasta diez puntos para los Proyectos Reservados para Prioridad de Vivienda para Personas Mayores. Se ha subido un formulario de solicitud corregido al sitio web de MFA.

• Respuesta Todos los puntos bajo la Prioridad de Vivienda para Hogares con Niños se obtienen mediante la prestación de servicios en el sitio, por lo tanto, el Proyecto debe tener un espacio común adecuado en el sitio para la prestación de los servicios de enriquecimiento propuestos para ganar puntos bajo la Prioridad de Vivienda para Hogares con Niños. . La Sección III.E.2024 del QAP de 10 establece que “Para recibir puntos bajo esta prioridad de vivienda, el propietario del proyecto debe certificar que un proveedor de servicios estará en el sitio un mínimo de dos días por semana para un total mínimo acumulativo de diez horas por semana. . Los servicios de enriquecimiento deben implementarse dentro de los 90 días calendario posteriores a la emisión de un certificado de ocupación, opcional para los residentes, ofrecidos en el sitio [énfasis agregado] y estar vinculados activamente al Proyecto, no simplemente disponibles para la comunidad en general ( ej., Head Start) a menos que el espacio en el sitio donde se lleva a cabo el programa [énfasis agregado] califique como una instalación de servicio comunitario según el Código. El presupuesto operativo anual del Proyecto propuesto debe incluir costos suficientes para cubrir los servicios seleccionados y estar detallado en el presupuesto presentado para atender esta Prioridad de Vivienda”.

Pregunta 6: La Sección III.E.2024 del QAP 4, Sostenimiento de la asequibilidad, incluye las declaraciones:

"Proyectos que actualmente no cuentan con asistencia federal para el alquiler y que tendrán un nuevo contrato federal de asistencia para el alquiler que cubrirá al menos el 75 % de todas las unidades". (son elegibles para 10 puntos)

"Los proyectos que tienen o tendrán un contrato federal de asistencia para el alquiler que cubra al menos el 20 % de todas las unidades son elegibles para seis puntos". 

¿“Tendrá un contrato federal de asistencia para el alquiler” incluye compromisos condicionales para vales basados ​​en proyectos?

• Respuesta Una carta condicional de una autoridad de vivienda que indique que el proyecto será elegible para PBV sujeto a una adjudicación de LIHTC solo se puede aceptar para obtener puntos según el criterio de puntuación de Sostenimiento de la Asequibilidad en la Sección III.E.4 si el Proyecto recibió una adjudicación en virtud de un acuerdo anterior. proceso competitivo como se explica a continuación.

• Los contratos federales de asistencia para el alquiler no se firman antes de cerrar todo el financiamiento de un Proyecto, por lo tanto, el QAP permite que los Proyectos que “tendrán un contrato federal de asistencia para el alquiler” que estén “adecuadamente asegurados” sean considerados en la Solicitud LIHTC, tanto para los puntos bajo la Sección III.E.4 y a efectos de suscripción. Para demostrar que los PBV están “adecuadamente asegurados” con base en un proceso competitivo administrado por una autoridad de vivienda, la Solicitud debe incluir cada uno de los siguientes documentos:

  • Una copia del plan administrativo de la PHA que describe los procedimientos de selección para la presentación de PBV por parte del propietario y para la selección de propuestas de PBV por parte de la PHA.
  • Una copia del aviso público publicado de la propuesta del PBV seleccionada
  • Si la propuesta seleccionada es para unidades propiedad de la PHA, una copia de la determinación de la oficina local de HUD o de la entidad independiente aprobada por HUD de que las unidades propiedad de la PHA fueron seleccionadas adecuadamente.
  • Si la solicitud de PBV se selecciona en base a una adjudicación competitiva anterior que no fue administrada por la autoridad de vivienda, la MFA requeriría documentación de que el compromiso de PBV cumple con los criterios de selección sin competencia adicional. Por ejemplo, si un proyecto recibió financiamiento HOME a través de una jurisdicción local que otorga financiamiento HOME de manera competitiva, la carta de adjudicación podría proporcionarse en lugar de la copia del aviso público publicado de la propuesta PBV seleccionada.
  • Si el Proyecto no recibió una adjudicación de PBV a través de un proceso competitivo previo, el Proyecto no es elegible para recibir puntos según el criterio de puntuación de Asequibilidad Sostenida en la Sección III.E.4 y el MFA no puede considerar los alquileres de PBV en la suscripción del Proyecto. .

Pregunta 7: Para obtener el máximo de puntos por transporte frecuente, el autobús de cercanías debe estar a una distancia de 0.25 millas a pie con servicio programado frecuente. El autobús de City of Roswell Transit opera en Main Street con el servicio Dial-a-Ride de Roswell Transit que ofrece transporte hacia y desde paradas de autobús que no forman parte de la ruta de Main Street. El servicio Dial-a-Ride de Roswell Transit opera los siete días de la semana según sea necesario. Los clientes llaman y el conductor los recibe en la parada de autobús. El horario del autobús de Main Street tiene paradas frecuentes con menos de una hora de diferencia, de lunes a viernes. Hay una parada de autobús del servicio Dial-a-Ride de Roswell Transit frente a nuestro sitio. Avíseme si necesita información adicional para confirmar que esta parada de autobús califica para los puntos máximos (4) para transporte frecuente según el QAP.

• Respuesta El acceso a los puntos de transporte público se aplica a “las paradas de autobús de cercanías (es decir, no de Greyhound) o de tren de cercanías... en una ruta fija con servicio programado”. Se pueden ganar puntos adicionales por "servicio programado frecuente (definido como: cualquier serie de tres o más paradas en una sola dirección con más frecuencia que cada 1 hora, de lunes a viernes)". 

  El servicio Dial-a-Ride no califica para puntos para transporte general, rural o frecuente porque no existe un horario de autobús que ofrezca “servicio programado en una ruta fija”. Sólo las paradas de autobús fijas con servicio programado (es decir, que proporcionan un horario de autobús con paradas de autobús fijas) califican para puntos.

• Respuesta La Sección IV.E.3 limita los créditos fiscales otorgados a un solo Proyecto o Principal y establece que “[dos] Proyectos LIHTC al 9% que se ubicarán en sitios adyacentes propuestos por el mismo Solicitante en la misma ronda de Solicitud LIHTC se tratarán como un Proyecto único”. 

  Tienes varias opciones:

  1. Buscar un desarrollo híbrido de 9%/4% (consulte la Sección II.U del QAP de 2024) en toda la parcela de 12 acres que incluirá las 272 unidades aumentando la cantidad de unidades de 4% y reduciendo la cantidad de unidades de 9% para cumplir con los limitación de los créditos fiscales del 9% en la Sección IV.E.3 del QAP de 2024.

  2. Reducir el tamaño de uno o ambos proyectos planificados en un 9% y utilizar el terreno para construir las Unidades eliminadas del proyecto en un año futuro. En otras palabras, la parcela subdividida necesitaría cumplir con los estándares de planificación del gobierno local para construir desarrollo adicional (es decir, unidades de vivienda o desarrollo comercial en lugar de paisajismo, áreas de juegos infantiles y/o cuenca de drenaje asociadas con una parte de las 272 unidades planificadas).

  3. Haga que Solicitantes separados desarrollen cada Proyecto del 9%. La definición de Solicitante en el QAP impide que las entidades que participan en la asociación presenten solicitudes por separado como Solicitantes para desarrollar parcelas adyacentes. Sin embargo, dos Desarrolladores sin una identidad de interés pueden desarrollar propiedades adyacentes entre sí.

  4. Presente solo uno de los dos Proyectos de 72 Unidades en 2024 y presente el segundo en una ronda futura.

• Respuesta Los Estándares de Diseño Obligatorios de 2024 para Viviendas Multifamiliares establecen: “En los casos en los que no sea técnica y/o económicamente factible cumplir estrictamente con todos los requisitos de diseño o presentación, los requisitos individuales pueden no aplicarse a discreción de la MFA. El solicitante debe completar y enviar el formulario de Procedimiento de exención para requisitos de diseño que se encuentra en el Paquete de solicitud de desarrollo de alquiler universal 2024. Esta solicitud será revisada con la Solicitud y determinación de aprobación dada luego del proceso de revisión del diseño”. El formulario de solicitud de exención se encuentra en la pestaña 11 y se envía con la Solicitud. 

• Respuesta No se requiere otra visita al sitio. Los parámetros del estudio de mercado de MFA requieren que la fecha del trabajo de campo y la visita al sitio se incluyan en el informe, pero una actualización de un informe existente reciente no requiere una visita adicional al sitio si las condiciones físicas del mercado no han cambiado sustancialmente.

• Respuesta Una evaluación ambiental de la Fase 1 no es un anexo requerido en la Solicitud LIHTC de 2024 a menos que se soliciten puntos para un Brownfield, en cuyo caso la Evaluación Ambiental del Sitio de la Fase 1 se incluiría con la Evaluación Ambiental del Sitio de la Fase II requerida. Sin embargo, los Solicitantes no pueden comenzar la construcción de un Proyecto antes de recibir la aprobación por escrito del MFA de los documentos de construcción completos para cada fuente de financiamiento del MFA, incluida la aprobación de cualquier autorización de revisión ambiental requerida por el programa. En la Pestaña 1a se incluye una descripción general de las revisiones ambientales aplicables asociadas con los préstamos del MFA; Estas revisiones son obligatorias después de otorgarse una adjudicación.

“En los casos en los que no sea técnica y/o económicamente factible cumplir estrictamente con todos los requisitos de diseño o presentación, los requisitos individuales pueden no aplicarse a discreción del MFA. El solicitante debe completar y enviar el formulario de Procedimiento de exención para requisitos de diseño que se encuentra en el Paquete de solicitud de desarrollo de alquiler universal 2024. Esta solicitud será revisada con la Solicitud y determinación de aprobación dada luego del proceso de revisión del diseño”.

¿Podemos solicitar una exención con nuestra aplicación de los requisitos de rehabilitación según la Sección A. 3. A. – Calificación HERS? En esa sección se establece que “las unidades de rehabilitación deberán alcanzar una puntuación HERS posterior a la construcción de 65 o menos”. Estamos trabajando en nuestro alcance de trabajo para la rehabilitación, pero nos preocupa la capacidad de cumplir con los requisitos de HERS posteriores a la construcción sin agregar un alcance adicional significativo que puede no ser necesario aparte de cumplir con el requisito de HERS.

• Respuesta Cuando se necesitan exenciones porque no es técnica y/o económicamente factible cumplir estrictamente con todos los requisitos de diseño, MFA puede optar por otorgar una exención. Sin embargo,

  Para cumplir con los criterios para una exención por viabilidad técnica, el Solicitante necesitaría demostrar que no es posible cumplir con la calificación HERS, incluso después de agregar un alcance adicional significativo.

  Para cumplir con los criterios de una exención por viabilidad económica, el Solicitante necesitaría demostrar que no es posible obtener los recursos financieros para cumplir con la calificación HERS.

• Respuesta Los Estándares de Diseño Obligatorios de 2024 para Viviendas Multifamiliares establecen: “En los casos en los que no sea técnica y/o económicamente factible cumplir estrictamente con todos los requisitos de diseño o presentación, los requisitos individuales pueden no aplicarse a discreción de la MFA. El solicitante debe completar y enviar el formulario de Procedimiento de exención para requisitos de diseño que se encuentra en el Paquete de solicitud de desarrollo de alquiler universal 2024. Esta solicitud será revisada con la Solicitud y determinación de aprobación dada luego del proceso de revisión del diseño”. El formulario de solicitud de exención se encuentra en la pestaña 11 y se envía con la Solicitud. 

• Respuesta La Sección III.C.2024 del QAP de 2 establece que “se deben presentar pruebas de que la zonificación actual de los sitios propuestos no prohíbe las viviendas multifamiliares”. La carta de zonificación puede indicar afirmativamente que se permiten viviendas multifamiliares. El propósito de la carta de zonificación es documentar que el Proyecto es un uso permitido bajo la actual “zonificación existente del sitio y que no hay ningún litigio pendiente, variación pendiente o proceso de apelación vigente relacionado con la zonificación del sitio propuesto”.

Pregunta 8: Según el QAP de 2024, ¿un proyecto puede solicitar créditos fiscales suplementarios adicionales por aumentos de costos (Sección III.G) y reciclar la asignación de crédito fiscal original para el proyecto (Sección III.I)?

• Respuesta Sí. El QAP de 2024 no prohíbe explícitamente las solicitudes de créditos fiscales suplementarios adicionales por aumentos de costos después de que se recicle una asignación de crédito fiscal. 

  La Sección III.G “Créditos tributarios suplementarios adicionales por aumentos de costos” establece que los créditos tributarios suplementarios no extenderán la fecha límite de puesta en servicio para la adjudicación original, por lo tanto, una concesión de créditos tributarios suplementarios no extiende la fecha límite de puesta en servicio. Sin embargo, la concesión de créditos fiscales suplementarios no impide que un Proyecto solicite una extensión del plazo de puesta en servicio para la adjudicación original por separado mediante una solicitud para reciclar la asignación según los términos y condiciones que se encuentran en la Sección III.I del QAP de 2024. .

Pregunta 9: Según el QAP de 2024, ¿un proyecto que se puso en servicio en 2023 puede solicitar créditos fiscales suplementarios adicionales por aumentos de costos (Sección III.G)?

• Respuesta Sí. La Sección III.G permite a los Proyectos "solicitar créditos fiscales suplementarios en una ronda de asignación posterior antes de la emisión de un Formulario 8609 del IRS". No prohíbe una solicitud de créditos fiscales suplementarios para cubrir los sobrecostos incurridos durante la construcción. 

Pregunta 10: La Sección III.E.2024 del QAP de 18 establece que “Los proyectos a los que se les otorgaron puntos por los Criterios de Selección de Proyectos de Uso Eficiente de Créditos no pueden solicitar créditos fiscales adicionales si las circunstancias cambian, a menos que la Solicitud posterior resulte en el mismo rango de puntuación bajo Uso Eficiente de Créditos cuando combinado con el rango de puntuación en la Solicitud Inicial. En otras palabras, no se otorgará una solicitud posterior de créditos fiscales adicionales si el Solicitante recibió puntos por el Uso Eficiente de Créditos en una ronda anterior y ahora excede los rangos de puntuación del uso eficiente de créditos al evaluar ambas Solicitudes como una sola Solicitud”. ¿A partir de qué QAP se aplican los límites en el Uso Eficiente de los Créditos Fiscales para efectos de evaluar el total combinado de créditos como una sola Solicitud? ¿Es el año de la adjudicación original o del QAP 2024?

• Respuesta Dado que la Sección III.G indica que el monto total de los créditos fiscales para el Proyecto (incluidos los previamente adjudicados) no excederá el crédito total disponible en la Sección IV.E.3 del QAP 2024, la evaluación del Uso Eficiente de Créditos también se basa en el QAP de 2024.

  Así, el QAP puede leerse de la siguiente manera:

  “En otras palabras, no se otorgará una solicitud posterior de créditos fiscales adicionales si el Solicitante recibió puntos por el Uso Eficiente de Créditos en una ronda anterior y ahora excede los rangos de puntuación del uso eficiente de créditos al evaluar ambas Solicitudes como una sola Solicitud basada en el QAP de 2024”.

Pregunta 11: Si un solicitante solicita créditos fiscales suplementarios adicionales por aumentos de costos de conformidad con la Sección III.G del QAP de 2024, ¿debe el solicitante proporcionar un certificado que demuestre su asistencia a la capacitación del QAP de 2024 que se llevó a cabo el 26 de octubre de 2023?

• Respuesta No. El Solicitante debe presentar la Intención de presentar una Solicitud de crédito fiscal descrita en la Sección III.C.7.a.i antes del 20 de diciembre de 2023, la Tarifa de solicitud que se encuentra en la Sección IV.B y la Solicitud simplificada descrita en la Sección III.G. . del QAP 2024 que está disponible en el sitio web del MFA.

Pregunta 12: ¿Tiene la MFA una forma preferida de opinión de abogado relacionada con la regla de los 10 años?

• Respuesta MFA no publica ningún tipo de opinión de abogado relacionada con la regla de los 10 años.

Pregunta 13: Nuestro proyecto se basa en una RFP de la ciudad para desarrolladores de viviendas asequibles que se ganó hace más de dos años. La empresa [entidad] que ganó la licitación se disuelve porque se utilizó para otro acuerdo. En consecuencia, la [Solicitud] QAP hará referencia a una [nueva entidad] nueva como propietario. Estamos asignando la RFP original al nuevo co. Tres de las cuatro partes de esa RFP original están involucradas en este nuevo acuerdo. Esa RFP es fundamental para asegurar PBV [vales basados ​​en proyectos] para nuestro proyecto propuesto, y estamos preguntando si el proceso de asignación descrito será satisfactorio para MFA.

• Respuesta Si la solicitud de PBV se selecciona en base a una adjudicación competitiva anterior que no fue administrada por la autoridad de vivienda, la MFA requeriría documentación de que el compromiso de PBV cumple con los criterios de selección sin competencia adicional. Dicha documentación incluiría, como mínimo:

• De la ciudad:

  • Una copia de la RFP de la ciudad.
  • Una copia del aviso publicado de la adjudicación (o aviso público similar, como las actas del ayuntamiento)
  • Copia de la cesión del premio a la nueva entidad
• De la autoridad de vivienda:
  • Una carta de concesión del PBV de la autoridad de vivienda que emite el PBV que incluya:
  • el número de PBV asignados al Proyecto;
  • Una declaración de que la adjudicación a través del proceso de RFP de la ciudad y la posterior asignación de la adjudicación satisface los requisitos de HUD para emitir el PBV y que no es necesaria ninguna competencia adicional.
  • La autoridad de vivienda publicó un cronograma de alquileres que incluye los alquileres previstos para las unidades del PBV;
  • La actual autoridad de vivienda publicó un cronograma de asignaciones para servicios públicos;
  • Plan Administrativo de la Autoridad de Vivienda
  • Publicado aviso legal de selección de la solicitud de PBV

Pregunta 14: Reubicación: creemos que los avisos de información general no se rastrearán hasta la fecha de solicitud de LIHTC, sino más bien, la fecha de solicitud para los programas del Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda, HOME y CDBG, cuando vencen las tarifas de solicitud de fuente de brecha y la adjudicación preliminar de LIHTC. Se han publicado cartas. Preferiríamos no causar ansiedad a los inquilinos en esta etapa inicial.

Si proporcionamos en las pestañas 36a y 37d: solo la lista de alquiler actual, el GIN de muestra (que se enviará a los inquilinos en una fecha posterior pero antes de solicitar fuentes de brecha) y el plan de reubicación, ¿satisfará esto este elemento de la lista de verificación como completo?

• Respuesta No. Para los propósitos de LIHTC, solo se requiere un modelo de Aviso de información general (GIN): “Este plan de reubicación debe incluir un modelo de carta para el inquilino que describa el proceso e informe al inquilino de cualquier posible desplazamiento permanente debido a un cambio en la combinación de unidades o inelegibilidad por ingresos.”(2024 QAP Sección II.J.3)

  La MFA agregó los GIN a la lista de verificación de solicitudes en 2022 después de su revisión de la Ley Uniforme de Reubicación (URA) en 49 CFR 24 y la guía regulatoria proporcionada por HUD en el Manual 1378. Por lo tanto, si el Solicitante está solicitando el Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda federal y /o fondos HOME con el LIHTC se debe proporcionar el GIN. Por lo tanto, la lista de verificación en la Pestaña 1a indica que las copias firmadas del GIN por el inquilino se incluirán con la solicitud en las Pestañas 36a y 37d. Los solicitantes pueden entregar el aviso en persona y obtener una firma que certifique el recibo del aviso yendo de puerta en puerta o mediante acuse de recibo certificado a través del Servicio Postal de EE. UU.

  El Manual 1378 de HUD explica que la fecha de Inicio de Negociaciones (ION) sirve como un hito para determinar la elegibilidad de una persona para recibir asistencia de reubicación, incluidos los costos de mudanza y un pago de vivienda de reemplazo. La fecha ION es el desencadenante para la emisión del Aviso de elegibilidad para asistencia de reubicación o Aviso de no desplazamiento. 

  La definición específica del programa HOME de inicio de negociaciones en 24 CFR 92.353(c)(3) indica que el inicio de negociaciones “…a un inquilino desplazado…como resultado de la rehabilitación, demolición o adquisición de un propietario privado…la ejecución del contrato que cubra la adquisición, rehabilitación o demolición.” En otras palabras, cuando el Solicitante firmó el contrato u opción de compraventa, ese evento desencadenó la ION y la necesidad de proporcionar un GIN a cada inquilino notificándole sobre el proyecto, el desarrollo planificado, el cronograma y el posible desplazamiento porque las regulaciones de la URA en 49 CFR 24.203(a) exige que las personas que están programadas para ser desplazadas reciban un GIN tan pronto como sea posible.

  El diagrama de flujo del Apéndice 1378 del Manual 3 CHG-1 de HUD incluía el envío del Aviso de información general a los inquilinos advirtiéndoles que no se mudaran antes de que la MFA revise la solicitud de fondos federales. Tras la ejecución del acuerdo de préstamo para fondos federales, el desarrollador entrega avisos más específicos a los inquilinos informándoles si serán desplazados como resultado del proyecto propuesto.

  Muchos proyectos de HUD pueden involucrar tanto a personas que realmente están desplazadas como a personas que no lo están. En la mayoría de los programas, si el inquilino-ocupante de una vivienda se muda permanentemente de la propiedad después de presentar una solicitud de asistencia financiera del HUD, se presumirá que el inquilino califica como una “persona desplazada”. Para minimizar tales desplazamientos involuntarios, la política de HUD considera que todos los ocupantes dentro de un proyecto propuesto asistido por HUD que involucre adquisición, rehabilitación o demolición están programados para ser desplazados a los efectos de emitir un GIN. (Consulte 24 CFR 92.353(c)(2)(C)(1)). Por lo tanto, todos los ocupantes deben recibir un GIN. Para aquellas personas que el Solicitante no planea desplazar, este GIN debe modificarse para explicar que el proyecto ha sido propuesto, explicar que no serán desplazadas y advertir a la persona que no se mueva (completar con una explicación de las ramificaciones del traslado). por su cuenta).

Pregunta 15: Con respecto a las declaraciones juradas de cumplimiento: El QAP define que "Principal" significa un Solicitante, cualquier socio general de un Solicitante y cualquier funcionario, director, miembro de la junta o cualquier accionista, socio general, miembro gerente o afiliado de un Solicitante. También incluye cualquier entidad que reciba cualquier parte de una tarifa de desarrollador por un Proyecto. Para fines de cumplimiento del Proyecto (Sección IV.C.8), el Principal incluiría a los accionistas con intereses del 25% o más, todos los funcionarios de una corporación (incluidos los empleados, pero excluyendo a los miembros voluntarios de la junta sin interés financiero), todos los Socios Generales o miembros. .

Las instrucciones de la lista de verificación establecen: “Principal” significa un Solicitante, cualquier socio general de un Solicitante y cualquier funcionario, director, miembro de la junta directiva o cualquier accionista, socio general, miembro administrador o afiliado de un Solicitante. También incluye cualquier entidad que reciba cualquier parte de una tarifa de desarrollador por un Proyecto. Para fines de cumplimiento del Proyecto (Sección IV.C.8), el Principal incluiría a los accionistas con intereses del 25 por ciento o más, todos los funcionarios de una corporación (ya sean miembros de la Junta o empleados), todos los socios generales o miembros.

Si somos una corporación sin fines de lucro de Nuevo México y nuestra junta está compuesta únicamente por miembros voluntarios sin ningún interés financiero, ¿los miembros de la junta deben firmar una declaración jurada de cumplimiento?

• Respuesta En años anteriores, todos los funcionarios de una corporación (miembros de la junta directiva o empleados) debían completar una declaración jurada de cumplimiento. Sin embargo, en todos los casos en los que se haga referencia a los miembros voluntarios de la junta en el QAP de 2024 y los anexos adjuntos, los miembros voluntarios de la junta sin interés financiero en el Proyecto están excluidos del requisito de completar una declaración jurada de cumplimiento.

  Por lo tanto, los miembros voluntarios de la junta sin intereses financieros, incluidos aquellos que se desempeñan como funcionarios de una corporación sin fines de lucro de Nuevo México, no están obligados a completar una declaración jurada de cumplimiento. Sin embargo, el director ejecutivo y cualquier otro empleado que esté autorizado a firmar documentos en nombre de la corporación sin fines de lucro se considerarán funcionarios a los efectos de la declaración jurada de cumplimiento y deben completar una declaración jurada de cumplimiento. 

Pregunta 16: Todavía estamos confirmando algunos números relacionados con la presentación de nuestros proyectos como acuerdos del 4%, pero no queremos perdernos la presentación de proyectos en esta ronda si eso no funciona. ¿Está permitido que presentemos ambos proyectos como solicitudes del 9% y, si descubrimos que son factibles como acuerdos del 4%, retirar la solicitud del 9% para presentarla como un 4%? O, si no se adjudican como proyectos del 9%, ¿podemos volver a presentarlos como proyectos del 4%?

• Respuesta Los solicitantes pueden reestructurar un proyecto que no recibió una adjudicación en la ronda del 9 % para su consideración como un proyecto LIHTC del 4 % presentando una nueva solicitud LIHTC del 4 % después de que la Junta de MFA se reúna para aprobar las adjudicaciones del 9 %. Si el solicitante desea reestructurar un proyecto LIHTC del 9 % y presentar una solicitud LIHTC del 4 % en cualquier momento antes de que la Junta de MFA apruebe formalmente las adjudicaciones en mayo, la solicitud LIHTC del 9 % deberá rescindirse formalmente (por escrito) antes de que MFA pueda comunicarse con al Solicitante con respecto a la Solicitud de LIHTC del 4 % y/o cualquier solicitud asociada de financiación del déficit de MFA.

Pregunta 17: La lista de verificación tiene un número de pestaña duplicado. La pestaña 16o está calificada como organización sin fines de lucro para los certificados QAP y según los artículos de incorporación de NMHA/TDHE. ¿Quiere la numeración duplicada o debería bajar una letra la o-w en NMHA?

• Respuesta Se ha publicado una solicitud actualizada en el sitio web con la numeración desplazada una letra hacia abajo para que la pestaña 16 tenga exhibiciones de la a a la x (preferido). Sin embargo, los Solicitantes que dupliquen la numeración de la Pestaña 16o no serán penalizados en la ronda LIHTC del 2024% de 9.

Pregunta 18: ¿Existen requisitos de rehabilitación adicionales para proyectos que utilizan fondos del Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda?

En la página 7 de las Normas de diseño obligatorias de MFA 2024 para viviendas multifamiliares Parte A, Rehabilitación/A. Diseño general se indica "Apéndice A eliminado de los requisitos de rehabilitación de NHTF. Esta sección ya no es aplicable".

En la página 18 de la Parte B: Instrucciones de presentación de MFA 2024 para documentación arquitectónica preliminar para aplicaciones de vivienda multifamiliar, Información del sitio, 13. establece "Para proyectos que utilizan fondos del Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda, una certificación de que el diseño cumple con todos los requisitos del Estándares de rehabilitación del Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda del Estado de Nuevo México".

La Parte A y la Parte B son contradictorias. La solicitud LIHTC incluirá una solicitud de financiación del Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda. Solicitar aclaración de lo que se requiere.

• Respuesta Los Estándares de Rehabilitación del Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda del Estado de Nuevo México (Estándares de Rehabilitación NHTF) son estándares separados que fueron aprobados por HUD en 2020 para el NHTF de Nuevo México. HUD exige que la rehabilitación cumpla o supere los estándares de rehabilitación de la NHTF. El suplemento al que se hace referencia en la página 7 de las Normas de diseño obligatorias de la MFA de 2024 para viviendas multifamiliares (Normas 2024) no forma parte del documento de Normas 2024. Los proyectos de adquisición/rehabilitación financiados con NHTF deben cumplir tanto con los Estándares 2024 como con los Estándares de rehabilitación del NHTF. Cuando los dos conjuntos de estándares difieren, el estándar más rígido debe incluirse en el alcance del trabajo del Proyecto.

  Los Estándares de rehabilitación de la NHTF están disponibles para descargar con los otros materiales de la Ronda de crédito fiscal de 2024.

Pregunta 19: Para las propiedades de rehabilitación, ¿la MFA aceptará el puntaje HERS de 65 como promedio ponderado en todos los tipos de unidades? Nuestro proyecto propuesto, por ejemplo, tiene 8 tipos de planes unifamiliares en total. Esta es la solución recomendada a través de nuestro asesor de energía porque esencialmente ofrece una puntuación HERS para un proyecto general en lugar de un tipo de unidad individual. Otros estados, como Arizona, han incluido el lenguaje promedio ponderado en su QAP para abordar inquietudes.

• Respuesta Los Estándares de diseño de MFA en la página 8 establecen que "las unidades de rehabilitación deberán lograr una puntuación HERS posterior a la construcción de 65 o menos". Cada unidad se prueba y debe estar en o por debajo del puntaje HERS requerido.

Por ejemplo:

• Combinación de unidades actual: 8 unidades al 40 % del AMI; 24 unidades al 50 % del AMI; 8 unidades @ 60% AMI

• Mezcla de unidades de aplicación potencial: 10 unidades a 50 % AMI; 30 unidades a 60 % AMI*

*Sujeto a cambios

El propietario continuaría siguiendo la combinación de unidades AMI más restrictiva en la LURA original y la nueva combinación de unidades AMI no sería aplicable al proyecto hasta que expire la LURA original. Solo queremos verificar que la solicitud para la nueva concesión de créditos no sería descalificada si no seleccionamos la misma combinación de unidades AMI que se prometió en la LURA original.

• Respuesta Un solicitante con un proyecto existente con un objetivo de restricción de ingresos más profundo no será descalificado automáticamente de la ronda LIHTC del 9% si las restricciones de ingresos y alquiler propuestas se ajustan a lo que está permitido actualmente. Sin embargo, las restricciones existentes de alquiler e ingresos no se levantarán hasta que la LURA existente haya expirado.

• Respuesta El período de amortización del Fondo Fiduciario de Vivienda de Nuevo México es de hasta cuarenta (40) años. El Suplemento de suscripción de 2024 publicado en el sitio web de MFA se ha actualizado para mantener la coherencia.

Pregunta 3: Estoy intentando ingresar 3b – Fuentes de fondos. En la fila 10, estaba utilizando un préstamo HOME con una tasa de interés del 0%. Devuelve un pago de $0. Cuando invierto el 1% allí, obtengo un pago, por lo que siento que existe un problema de fórmula. Puedo sobrescribir, pero no quiero meterme en problemas por hacerlo. ¿Alguna idea sobre cómo proceder?

• Respuesta La fórmula está diseñada para préstamos con tipos de interés superiores al 0%. Puedes sobrescribir el cuadro azul con el pago de HOME. Es el monto del préstamo dividido por 40. La página está desbloqueada para permitir este tipo de flexibilidad.

Pregunta 4: La página 11 del QAP de 2024 establece: "Cualquier deuda asumida debe reflejarse en el Anexo A-1 y el Anexo C-1 (flujo de efectivo). Cualquier deuda a pagar debe reflejarse como un uso en el Anexo A-1". ¿Podemos tener alguna aclaración ya que no asumiremos ni tendremos deuda parcial, y la deuda pagada debe figurar como un "uso" en este caso?

• Respuesta Los solicitantes deben explicar si el financiamiento existente sobre la propiedad que se adquirirá se cancelará en el momento del cierre o se asumirá como parte del financiamiento del Proyecto en la Narrativa del Proyecto insertada en la Pestaña 1d. Todas las fuentes de financiamiento existentes que permanecerán en la pila de capital del Proyecto deben enumerarse en el Anexo A-1 – Fuentes de financiamiento. Todos los costos del proyecto deben figurar en el Anexo A: Presupuesto de costos de desarrollo. Los Anexos A y A-1 deben equilibrarse. El precio total de compra del terreno y/o edificios figura en las líneas 1 y 2 del Anexo A, según corresponda. Si el propietario actual pagará todo el financiamiento existente mediante la venta de la propiedad, no es necesario incluir ese financiamiento en el Anexo A o el Anexo A-1.

Pregunta 5: ¿Puede la MFA confirmar que los gastos de reubicación son elegibles en base? Entendemos que son elegibles según la base. Sin embargo, los Cronogramas complementarios de la Parte II, 3a Presupuesto de costos de desarrollo (A) reducen la base en la línea 75 'Costos duros de reubicación' en la fórmula de la celda G78

• Respuesta MFA acepta costos de reubicación duros como parte de la base de elegibilidad; por tanto, la celda no está sombreada. El horario no está bloqueado. Por lo tanto, puede ajustar la fórmula en la celda G78 para reflejar esa realidad. MFA subió una aplicación actualizada para aquellos que se sienten incómodos ajustando la fórmula.

Pregunta 6:  Solicitar aclaración sobre la tasa de interés suscrita del Fondo Fiduciario de Vivienda de NM.

En la página 3 del Suplemento de suscripción inicial multifamiliar universal de MFA 2024, Deuda subordinada que debe pagar: "Los préstamos del Fondo Fiduciario de Vivienda de MFA NM pueden suscribirse con un interés del 3% y hasta una amortización de 40 años".

En la página 10, Hoja de términos del Fondo Fiduciario de Vivienda de Nuevo México, Suscripción: Tasa de interés: "MFA puede, a su entera discreción, establecer tasas de interés en NMHTF. Consulte la página web del programa en el sitio web de MFA... para conocer las tasas actuales según el tipo de proyecto". .

El sitio web indica que podemos utilizar una tasa de interés del 2 % ya que el proyecto que estamos solicitando es Senior, Rural y no hay subvenciones LIHTC vigentes en los últimos 5 años.

Confirme si podemos suscribir el 2% proporcionado en el sitio web de NMHTF.

• Respuesta MFA no puede prejuzgar una solicitud. Sin embargo, puede seguir las instrucciones del sitio web de MFA con respecto a las tasas de interés del Fondo Fiduciario de Vivienda de Nuevo México:

  “Proyectos de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) del 9%:

  Tasa de interés base del 3%. Puede permitir un descuento del 1% para proyectos de apoyo rurales, para personas mayores, tribales y permanentes. Generalmente, la tasa de interés para proyectos LIHTC al 9% no será inferior al 2%.*

  * Los proyectos ubicados en un área desatendida (áreas que no han recibido financiamiento del MFA en los últimos cinco años) pueden recibir un descuento adicional del 1%. Si la solicitud de préstamo excede los límites de construcción y/o financiamiento permanente, MFA aumentará la tasa de interés base en un 1%”.

• Respuesta Las políticas (sin puntuación) de MFA con respecto al ingreso promedio se pueden encontrar en el QAP 2024:

  En la Sección II.E.3 “Asignación mínima de unidades de apartamento” que comienza en la página 5

  En la Sección IV.B donde se enumeran las Tarifas de Monitoreo y Cumplimiento en la página 59

  En la Sección XD “Revisión anual de la certificación” en la página 91

  El Plan de Cumplimiento de LIHTC de MFA con fecha del 30 de diciembre de 2021 se puede descargar desde la siguiente URL:
  https://housingnm.org/property-owners-agents-and-managers/lihtc-compliance-plan-and-appendices
  
  Si tiene más preguntas sobre el cumplimiento, puede comunicarse con el Departamento de Gestión de Activos de MFA en activemanagement@housingnm.org