Tendencias y actualizaciones recientes sobre los programas de vivienda de Nuevo México

Nos gustaría aprovechar esta oportunidad para abordar varias tendencias y actualizaciones.

Los programas de Housing NM están diseñados para prestar servicios a prestatarios con ingresos bajos a moderados. Housing NM toma en serio las declaraciones falsas u omisiones intencionales relacionadas con los ingresos o la elegibilidad de los prestatarios.

El Servicio de Impuestos Internos, junto con otras agencias federales, dicta los requisitos del programa, especialmente en lo que respecta a los ingresos y los precios de compra, entre otros. La capacidad de Housing NM para emitir bonos de ingresos hipotecarios es la razón principal por la que podemos ofrecer tasas de interés que actualmente están por debajo de las tasas del mercado local.

Consideraciones de ingresos:

Históricamente, los activos en efectivo notables de los prestatarios han sido poco comunes; sin embargo, hemos visto un aumento en los archivos con mayores activos en efectivo o con una mayor complejidad de ingresos. Le pedimos que tenga paciencia mientras trabajamos en la navegación de los archivos. Siempre hacemos nuestro mejor esfuerzo, pero debemos seguir las pautas del IRS y del Bond Counsel. Desafortunadamente, no todos los solicitantes cumplirán con las pautas del programa.

El impacto más reciente en los ingresos de los hogares se centra en el efectivo y los ingresos equivalentes al efectivo, cuando los activos superan los 5,000 dólares y los salarios del prestatario están cerca de los límites de ingresos. No hay dos cuentas o situaciones de prestatario idénticas, por lo que sólo podemos ofrecer orientación general sobre este asunto. Si encuentra un escenario del que no está seguro, comuníquese con nosotros.

Un activo se define como un artículo de valor que puede convertirse en efectivo, como una cuenta de ahorros. Dado que estas cuentas generan intereses, los ingresos por intereses son ingresos que deben contarse como ingresos del hogar. Los ejemplos incluyen, entre otros, los siguientes: cuentas corrientes, de ahorro, cuentas de corredor e IRA.

La Prueba de Activos consta de dos partes:

¿El “valor en efectivo” de los activos excede los $5,000?. El “valor en efectivo” se define como el valor de mercado [1] menos los gastos razonables incurridos durante la conversión o venta. Esto incluye, entre otros, sanciones por retiro prematuro, honorarios de intermediario y abogados.

Ejemplo:

Los prestatarios tienen un Certificado de Depósito por la suma de $5,000 pagando el 4%. La penalización por retiro anticipado es de tres meses de intereses. En el siguiente ejemplo, el valor nominal menos el interés a 3 meses asciende a $4,950, que es menos de $5,000.

Cálculo de ingresos cuando los activos superan los $5,000. El ingreso anual incluido como ingreso del hogar será el mayor entre el ingreso real o un porcentaje de los activos basado en la tasa de ahorro en libreta actual del 0.06% [2] adoptada para uso por HUD.

Ejemplo:

Tipo de activo en efectivo Valor en efectivo Ingreso anual real

Cuenta de cheques (sin intereses) $455 $0

Cuenta de Ahorros (interés al 2.5%) $6,000 $150

Acciones[3] (no pagan dividendos este año) $3,000 $0

Total $9,455 $150

En este ejemplo, los activos en efectivo equivalen a $9,455, que es mayor que $5,000. Por lo tanto, es necesario comparar los ingresos reales de los activos con los ingresos imputados de los activos.

Cálculo del ingreso imputado: el valor total en efectivo de los activos ($9,455) se multiplica por 0.06% para determinar el ingreso imputado de los activos. (0.06/100) = 0.0006 x $9,455 = $5.64. Dado que $150 (ingreso real) es mayor que el ingreso imputado de los activos ($5.64), se utilizarían $150 en el cálculo del ingreso. Tenga en cuenta que estas cifras ya están anualizadas.

Tendencias que conducen a plazos de revisión más prolongados:

La calidad de los envíos de préstamos continúa disminuyendo. Los envíos de archivos de buena calidad garantizan que Housing NM pueda mantener, o incluso superar, el plazo de revisión de 3 días publicado. En los casos en que los préstamos para el programa FirstHome superen las siete condiciones y los préstamos para el programa HomeForward superen las tres, la revisión de los archivos se detendrá de inmediato. Se requerirá una nueva carga del archivo del préstamo y se tratará como un nuevo archivo. El plazo de revisión comenzará de nuevo como si fuera un nuevo envío de archivo. Las condiciones se revisan en el orden en que se reciben. Cuando se cargan correctamente, las condiciones se agregan automáticamente a la cola del revisor.
- Proporcionar únicamente los documentos necesarios descritos en el Manual de Cumplimiento o lo que haya solicitado el personal de Housing NM.
Está prohibido buscar actualizaciones de estado, incluidos correos electrónicos, sobre préstamos que caen dentro del plazo publicado. Estas solicitudes impiden que el personal revise los archivos. Nuestro objetivo sigue siendo brindarle decisiones sobre préstamos de manera oportuna.
El portal PowerLender [4] se actualiza diariamente y muestra la fecha de presentación de los préstamos que el equipo está revisando. Los archivos se revisan en el orden en que se reciben. Si un archivo se envió antes del día publicado y no hay comunicación, ese archivo está bajo una revisión especial. En esa situación, un miembro de la administración puede comunicarse con el Director de Vivienda de NM o el Director Asistente de Propiedad de Vivienda para obtener una actualización del estado. Los correos electrónicos que alertan al personal, a menos que se soliciten, son innecesarios y demoran la revisión del archivo.
Los administradores del sistema están otorgando acceso al sistema de Housing NM sin la capacitación previa requerida para el programa. Esto genera condiciones excesivas que causan demoras en el cierre.
Ya no procesaremos préstamos acelerados ni revisiones de condiciones. Durante los últimos años, las revisiones iniciales de los préstamos se han completado antes del plazo de tres días. Las condiciones continúan manteniéndose dentro del plazo publicado. La mayoría de las veces los archivos se revisan antes de procesar una solicitud acelerada.
Está estrictamente prohibido alterar cualquier documento del programa Housing NM que esté disponible a través del portal del prestamista. Esto incluye, entre otros, los siguientes: bloqueos de tasas, aprobaciones de cumplimiento o cualquier documento específico del programa. Si se identifican, Housing NM, a su exclusivo criterio, puede optar por no comprar los préstamos.

Si tiene preguntas, comuníquese con un miembro del Departamento de Propiedad de Vivienda al 505.843.6880.

Gracias por participar en los programas de Vivienda NM.

[1] Tenga en cuenta que los prestatarios en realidad no están obligados a convertir activos en efectivo. Este es simplemente un paso necesario para determinar la cantidad de efectivo que se podría recibir. Este es un paso requerido para determinar los ingresos.

[2] La tasa de ahorro de la libreta está sujeta a cambios sin previo aviso o según lo adopte HUD.

[3] Los cálculos de las cuentas de acciones variarán debido a la multitud de formas en que se estructuran y manejan las cuentas.

[4] No se requieren credenciales de inicio de sesión para ver estas fechas.

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