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Financiamiento de bonos

Hoja de términos de MFA

Financiamiento de bonos exentos de impuestos para viviendas de alquiler asequibles

General: MFA proporcionará financiamiento mediante bonos para desarrollos de viviendas multifamiliares a través de los siguientes mecanismos:

  • Uso de asignaciones de proyectos multifamiliares con límite de volumen de bonos de actividad privada (PABVC) de la Junta Estatal de Finanzas ("SBOF") para nuevas emisiones de bonos exentos de impuestos;
  • Reembolso de emisiones de bonos pendientes; o
  • Emitir nuevos bonos 501 (c) (3).

MFA puede emitir los bonos con o sin proporcionar la mejora crediticia. Como emisor "conducto", MFA emite los bonos que financian los préstamos de los desarrolladores, pero no otorga préstamos ni asume el riesgo crediticio. En consecuencia, el financiamiento interino y permanente, así como la mejora crediticia de los bonos, deben proporcionarse a través de otras fuentes según lo propuesto por el desarrollador del proyecto. Alternativamente, MFA puede proporcionar la mejora crediticia con el uso de su Programa de seguro hipotecario 542 (c) FHA. El procesamiento y las aprobaciones son diferentes en cada caso, y la mejora crediticia requiere una mayor diligencia debida por parte de MFA.

Este resumen del programa está destinado a ser una guía general para los desarrolladores para ayudar a determinar si el financiamiento de bonos exentos de impuestos es un vehículo apropiado para un proyecto propuesto. Debido a que todos los proyectos son únicos, surgirán problemas adicionales durante el curso de cualquier transacción. Tales cambios en las condiciones pueden producir requisitos nuevos o revisados ​​de los contenidos en este resumen.

Solicitud y procesamiento

Después de que el desarrollador envíe una solicitud de proyecto de desarrollo completa, MFA comenzará a procesar la solicitud. Las solicitudes pueden presentarse en cualquier época del año, aunque aquellas que requieren asignaciones de PABVC deben enviarse a MFA al menos 60 días antes de la fecha de presentación de la Junta Estatal de Finanzas (SBOF) para la reunión en la que se realizarán asignaciones de límites de volumen de bonos. . (Debido a que el límite de volumen de bonos multifamiliares es extremadamente competitivo y generalmente se otorga en el primer trimestre de cada año calendario, esta fecha límite de dos meses por adelantado requeriría una solicitud a MFA a más tardar el 15 de octubre del año anterior al año de la asignación deseada. ) Es posible que se necesite tiempo adicional para obtener la aprobación de la MFA para la mejora crediticia, pero esto se hace después de la adjudicación del límite de fianza por parte de la SBOF.

MFA adoptará una resolución de incentivo, si es necesario, en la primera o segunda reunión de la junta después de la presentación. Si el desarrollador cumple todos los requisitos de inmediato, el cierre del bono puede ocurrir dentro de los 60 a 90 días posteriores a la entrega del financiamiento firme y los compromisos de mejora crediticia. La segunda resolución requerida por MFA, la resolución de bonos en sí, no se puede aprobar hasta que se cumplan todas las mejoras crediticias y los compromisos de financiamiento. El proceso procedería de la siguiente manera:

  1. El desarrollador envía una solicitud a MFA para emitir bonos y completar la revisión de coherencia con el plan de asignación calificado (QAP);
  2. El desarrollador y el personal de MFA se reúnen para discutir el proceso;
  3. La junta de la MFA aprueba la Resolución de incentivo;
  4. MFA completa la Determinación de Congruencia con el QAP (solo nuevas emisiones de PABVC) y la Sección 911 / Revisión de niveles de subsidio (solo proyectos de crédito tributario);
  5. El desarrollador y el personal de MFA preparan y envían la solicitud a la SBOF (solo nuevos problemas de PABVC);
  6. La SBOF actúa a pedido de límite de fianza y, si tiene éxito;
  7. MFA organiza una reunión de alcance con todos los intereses financieros y los abogados representados;
  8. El desarrollador obtiene compromisos de financiamiento y mejora crediticia;
  9. Los documentos son redactados por un abogado de bonos de MFA;
  10. MFA publica y organiza la audiencia de TEFRA;
  11. La Junta de MFA aprueba la resolución de bonos; y
  12. Todas las partes completan la emisión / cierre de bonos.

Ejemplo de línea de tiempo visual del 4% con bonos emitidos por MFA

Revisión de crédito fiscal

Prácticamente todos los proyectos de tope de bonos utilizarán Créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) como un subsidio adicional. Esto requiere un estudio de mercado, una determinación de que el proyecto es coherente con el QAP y, en algunos casos, una Revisión de la estratificación del subsidio del 911, los cuales deben ser completados por MFA. Consulte el QAP del año correspondiente, las pautas de suscripción y los estándares de diseño obligatorios para obtener información y requisitos adicionales. Estos documentos están disponibles en el sitio web de MFA aquí.

Tasas y condiciones de los préstamos

Las tasas de los préstamos, los costos de mejora crediticia, las fechas de vencimiento y otros términos de financiamiento de préstamos y bonos se basan en las condiciones actuales del mercado de bonos y se negocian entre suscriptores, prestamistas y proveedores de mejora crediticia. El límite del bono no debe exceder el 75 por ciento del costo total de desarrollo del proyecto y los costos de emisión son limitados según lo establecido en el QAP.

Bond Requisitos de calificación

El estatuto de MFA requiere calificaciones de A o mejor para las emisiones de bonos vendidos públicamente. Las colocaciones privadas deben tener una calificación A y mejorar el crédito o, a discreción de MFA, se pueden sustituir los siguientes requisitos: propiedad de un solo tenedor de bonos; sin registro de bonos a través de una compañía fiduciaria depositaria; entrega de una "carta de inversionista sofisticada" por parte del comprador de bonos y cualquier propietario de bonos subsiguiente; una prohibición documentada contra el incumplimiento de las fianzas.

Requisitos de mejora crediticia

Numerosas fuentes alternativas de mejora crediticia están disponibles para el desarrollador que elige no utilizar el programa 542 (c) de MFA, pero el método seleccionado debe cumplir con la aprobación de MFA. Estos incluyen el seguro hipotecario de la FHA, la titulización de la FNMA y las cartas de crédito de los bancos privados. Cuando las cartas de crédito sean la única mejora crediticia, el proveedor debe ser aprobado específicamente por MFA y el plazo mínimo sería de cinco años. Este requisito es para asegurar que los bonos estén protegidos durante el período más riesgoso del financiamiento (construcción, arrendamiento y estabilización) para minimizar el riesgo de refinanciamiento y rescate de bonos. Las sustituciones de mejoras crediticias futuras deben ser aprobadas por MFA antes de su uso.

Equipo de Financiamiento

MFA selecciona al fideicomisario, el asesor de bonos y el asesor financiero a través de sus propios procedimientos independientes. El desarrollador puede proponer un banco de inversión, pero está sujeto a la aprobación de la MFA y debe cumplir con las disposiciones de divulgación y conflicto de intereses de la MFA. Además, debe participar uno de los miembros del equipo bancario de MFA. El desarrollador puede seleccionar a uno de los miembros del equipo bancario de MFA para este propósito. Los honorarios y otros problemas se resuelven entre los dos.

Restricciones de uso

Todos los financiamientos conduit tienen restricciones de ingresos mínimos para inquilinos impuestas por el gobierno federal. En la mayoría de los casos, esto implica una reserva del 20 por ciento de las unidades para los inquilinos que ganan no más del 50 por ciento del ingreso medio, o el 40 por ciento de las unidades para los inquilinos que ganan no más del 60 por ciento del ingreso medio, cada uno ajustado por el tamaño de la familia. . Los alquileres no están restringidos según los requisitos de los bonos per se, pero los créditos fiscales y la mayoría de los demás subsidios limitarán los alquileres al 30 por ciento del límite de ingresos aplicable. Sin embargo, para fines prácticos, la competencia por recursos escasos, como el límite de los bonos o las asignaciones de LIHTC, generará reservas mucho más altas que estos niveles mínimos, y los desarrolladores deben planificar en consecuencia. El AMF puede imponer distintos requisitos de asequibilidad, según los aspectos económicos de la transacción individual y el nivel de subvención otorgado.

Acuerdos regulatorios

El desarrollador celebrará acuerdos regulatorios que establezcan reservas, requisitos de reserva, actividades de monitoreo y cumplimiento y tarifas para personas de bajos ingresos. Las transferencias de propiedad serán aprobadas (sin "consentimiento presunto") a discreción de MFA según la experiencia del comprador y la compañía de administración y el estado actual de pago de tarifas. Se proporcionará un período de subsanación de 60 días para los casos de incumplimiento de los términos del acuerdo reglamentario. Se requieren planes de reubicación cuando es probable que haya un desplazamiento, y es posible que se requieran encuestas de ingresos de los inquilinos desde el principio.

Cuotas y gastos

El desarrollador será responsable de todos los costos de emisión y otros costos directos de MFA. Las tarifas se pagarán de la siguiente manera:

  1. La tarifa de solicitud se debe pagar al presentar la solicitud. La tarifa es de $ 10 por unidad y no es reembolsable.
  2. La tarifa de compromiso pagadera antes de la preparación de los documentos de la fianza, por un monto de 50 puntos básicos (0.5 por ciento) del monto de la emisión de la fianza, y no es reembolsable.
  3. Depósito de costo directo adeudado en la reunión de determinación del alcance por el monto del 50 por ciento del costo de emisión (COI) de MFA. Acreditado contra el exceso de COI de MFA, si lo hubiera, devuelto al cierre. (El COI adicional debido a otros terceros también será obligación del desarrollador).
  4. Cuota de administración anual pagada con el servicio de la deuda, por un monto de 15 puntos básicos para proyectos LIHTC o 30 puntos básicos para proyectos no LIHTC.
  5. Tarifa de transferencia de $ 2,500, más reembolso de costo directo, debido al envío de la solicitud de transferencia de propiedad o sustitución de mejora crediticia.
  6. Si MFA proporciona una mejora crediticia, se aplicarán tarifas adicionales relacionadas con el procesamiento y la originación del préstamo.

Financiamiento y subsidios adicionales

Se puede obtener financiamiento adicional mediante la venta de bonos sujetos a impuestos junto con los bonos exentos de impuestos. Los proyectos que cumplen con los criterios de otros programas multifamiliares de MFA pueden ser elegibles para subsidios adicionales, incluido el Crédito fiscal para vivienda, Asistencia para el alquiler de viviendas (generalmente en forma de financiamiento secundario por debajo de la tasa de mercado, y no está disponible en MFA para proyectos en Albuquerque o Las Cruces). ), Préstamos de capital inicial del Fondo de Inversión Primero y / o CONSTRUYE garantías de préstamos provisionales. MFA dispone de más material sobre cada programa.

Desarrollos financiados por MFA