Preguntas frecuentes sobre aplicaciones de LIHTC

Pregunta 1:

Para los proyectos USDA RD que tienen costos operativos superiores a $5800 por unidad, ¿el presupuesto anual aprobado por USDA RD sería suficiente como documentación que justifique los gastos más altos?

Respuesta de MFA:

Un presupuesto anual aprobado por USDA RD por sí solo no es justificación suficiente para que MFA apruebe gastos operativos más altos. Los solicitantes también deben incluir información adicional que respalde y explique las partidas del presupuesto. 

Pregunta 1:

¿Puede una propiedad familiar existente USDA RD 515 con 6 dos dormitorios (25%), 16 tres dormitorios (67%) y 2 (8%) cuatro dormitorios calificar para puntos según el criterio de puntuación 10 Hogares con niños ya que no cumple con los 30 % requisito de dos dormitorios? 

Respuesta de MFA:

MFA no puede calificar previamente las solicitudes. Sin embargo, la Sección III.E.2023 del QAP de 10 establece que “[p]ara proyectos de rehabilitación, al menos: el 30 % del total de las Unidades debe tener al menos dos dormitorios” [énfasis añadido]. Las unidades de tres y cuatro dormitorios tienen al menos dos dormitorios.

Pregunta 2:

¿Se requerirán currículos y MOU de los proveedores de servicios al momento de la solicitud para el Criterio de puntuación 8. Hogares con necesidades especiales de vivienda?

Respuesta de MFA:

Sí, según la Parte II Puntos de puntuación disponibles en la Sección III.E.8, el QAP de 2023 establece que "Para los servicios proporcionados por un proveedor de servicios calificado, la Solicitud debe incluir un MOU entre el Propietario del proyecto y los proveedores de servicios que describen su experiencia con la prestación de servicios, una descripción detallada de los servicios planificados y cómo se prestarán, y la capacidad del personal para proporcionar una gestión continua de casos. Los proveedores de servicios calificados deberán tener un mínimo de tres años de experiencia brindando un servicio o asistencia a personas con necesidades especiales de vivienda. Este MOU debe actualizarse para incluir una descripción detallada de las funciones y responsabilidades del propietario del proyecto, el agente de gestión y el proveedor de servicios calificado antes de la reunión de finalización del 50 %. Se necesitan currículos de los proveedores de servicios para demostrar que el proveedor de servicios calificado tiene la experiencia y la capacidad del personal requeridas. “Para los servicios proporcionados por un afiliado del desarrollador, la Solicitud debe incluir una descripción que describa la experiencia del solicitante en la prestación de servicios, una descripción detallada de los servicios planificados y cómo se entregarán, y las calificaciones del personal que brinda servicios directos y sus calificaciones para brindar gestión de casos en curso. El afiliado del desarrollador que preste servicios deberá tener un mínimo de tres años de experiencia en la prestación de un servicio o asistencia a personas con Necesidades Especiales de Vivienda.” Nuevamente, los currículums serían los medios para demostrar que el personal está calificado para brindar los servicios.

Pregunta 3:

Sección III.E.11 (página 42) – Apalancamiento de recursos:

Para que una entidad gubernamental haga una donación a un desarrollo que busca LIHTC, según la Ley de Vivienda Asequible, la MFA debe determinar que todos los socios generales en una solicitud son beneficiarios calificados, o solo el socio general que recibe la mayoría de la tarifa de desarrollador será determinada por la MFA para ser un Concesionario Calificado? Específicamente, donde hay un socio general sin fines de lucro del 51 % y un socio general con fines de lucro del 49 %, ambos deben ser beneficiarios calificados para poder recibir una donación de terreno para un proyecto o solo el socio general con fines de lucro del 49 % ser un concesionario calificado? La entidad desarrolladora mayoritaria será una afiliada con fines de lucro de la entidad socio general con fines de lucro.

Respuesta de MFA:

Las preguntas frecuentes están disponibles para hacer preguntas sobre el QAP 2023. Puede comunicarse con Julie Halbig, Directora de Cumplimiento e Iniciativas de MFA, con cualquier pregunta que tenga sobre la Ley de Vivienda Asequible. Su departamento revisa todas las donaciones para verificar que cumplan con la Ley de Vivienda Asequible. Puede comunicarse con ella en jhalbig@housingnm.org.

Pregunta 4:

Aprovechando los recursos:

Si un gobierno desea donar mano de obra y/o materiales para un proyecto, ¿puede contarse el valor de esta mano de obra y/o materiales para los puntos de apalancamiento, con la condición de que se proporcione una carta de compromiso y que esta carta incluya el método de cálculo el valor de la mano de obra y/o materiales donados y la documentación de su costo?

Respuesta de MFA:

No. El QAP de 2023 limita el tipo de apalancamiento provisto para propósitos de puntuación bajo el Criterio de Puntuación 11 a:

• Préstamos en efectivo o blandos que no requieren pago durante el Período de Asequibilidad,
• Exenciones de tarifas de permisos de construcción, y/o
• Terrenos y/o edificios.

Pregunta 5:

¿Puede proporcionar detalles sobre lo que necesitará para el control del sitio y las aprobaciones de la ciudad (adopción de resolución formal, etc.) para la donación de terrenos de un gobierno de la ciudad?

Respuesta de MFA:

A los fines del umbral de control del sitio, la Sección III.C.2023 del QAP de 1 requiere lo siguiente. Alcanzar el umbral de control del sitio no cumple con el requisito de puntos si no se incluye un contrato en la Solicitud (consulte la Sección III.E.11 a continuación).

1. “Control del sitio.

una. El control del sitio para toda la propiedad necesaria para el Proyecto debe ser evidenciado por:

i. Un contrato de compra u opción de compra completamente ejecutado y legalmente exigible y/o un compromiso gubernamental por escrito para transferir o traspasar la propiedad al Solicitante o Desarrollador o Propietario del proyecto mediante escritura o arrendamiento que demuestre que el Solicitante o Desarrollador o Propietario del proyecto poseerá un interés de arrendamiento calificado al momento de la ejecución del arrendamiento, (colectivamente denominados “compromiso de transferencia”). Si se presenta un compromiso de transferencia, el compromiso debe contemplar un plazo inicial que dure al menos hasta el 30 de junio del año en que se realiza la asignación (“plazo inicial”). Este plazo inicial no debe estar condicionado a prórrogas que requieran el consentimiento del vendedor. , pagos adicionales, aprobación de financiamiento, concesión de crédito fiscal u otros requisitos similares. Asimismo, el compromiso de cesión no debe requerir ninguna actuación adicional por parte del Solicitante durante el plazo inicial que pudiera permitir al vendedor/arrendador rescindir el compromiso de cesión si la acción no es cumplida por el Solicitante. Si el compromiso de transferencia requiere un pago de depósito en garantía u otro depósito vencido y pagadero después de la firma, se debe incluir evidencia de que se recibió el pago en la Solicitud inicial; o

ii. Una escritura registrada o un contrato de arrendamiento registrado que demuestre que el Solicitante posee un Interés de arrendamiento calificado.

b. La evidencia de control del sitio y los materiales de la Solicitud deben mostrar exactamente los mismos nombres, descripción legal y Costos de Adquisición. (Excepción: en el caso de sociedades por formar, se debe mostrar la relación entre las partes). Todas las firmas, anexos y enmiendas deben incluirse para que se consideren completos.”

Sin embargo, si el Solicitante solicita puntos para aprovechar recursos (consulte la Sección III.E.2023 del QAP de 11), se requiere un contrato, que puede ser adicional al "compromiso gubernamental por escrito" para cumplir con el umbral de control del sitio.

“Terrenos y/o edificios: presentar una copia del contrato de contribución del terreno y/o edificio(s) entre la entidad gubernamental y el desarrollador o el propietario del proyecto propuesto (si está debidamente formado) junto con un avalúo “tal como está” que evidencie el valor del terreno y/o los edificios con fecha no anterior a los seis meses anteriores a la fecha de la Solicitud que fue completada por un tasador MAI con licencia en Nuevo México. El valor en la tasación que será aceptable para los puntos debe suponer que se mantendrán las restricciones de uso existentes e incluir el valor de cualquier interés de arrendamiento, si corresponde. Las contribuciones pueden ser en forma de:

donación de una parcela entera de tierra y cualquier mejora en la misma;

arrendamiento de una parcela completa de tierra a través del Período de Uso Extendido por un monto nominal (es decir, $1 por año).“

Pregunta 6:

¿No debería la prioridad de Hogares para niños obtener al menos tanto como la prioridad de Vivienda para personas de la tercera edad reservada?

Respuesta de MFA:

No, no es un error tipográfico, esto es parte de la política de MFA para fomentar el desarrollo de viviendas para personas mayores en todo el estado. Los solicitantes pueden calificar para hasta 10 puntos bajo el Criterio de puntuación 9 Proyectos reservados para prioridad de vivienda para personas mayores y pueden calificar para hasta 8 puntos bajo el Criterio de puntuación 10 Proyectos reservados para hogares con prioridad de vivienda para niños. Esta diferencia en las puntuaciones posibles entre los dos criterios de puntuación se implementó por primera vez en el QAP de 2022. 

Pregunta 7:

Para proyectos de sitios dispersos, para ser elegibles para la proximidad a los puntos de NM MainStreet, todos los sitios deben estar dentro de 0.5 millas del área designada de NM Main Street; y para ser elegible para los puntos de sitios brownfield, ¿todos los sitios tienen que ser sitios brownfield?

Respuesta de MFA:

Sí, la Sección III.E.2023.b del QAP de 14 proporciona puntos si "el Proyecto propuesto está ubicado dentro de 0.5 millas de un área de MainStreet designada de Nuevo México o un Distrito de Arte y Cultura de Nuevo México designado por el estado". QAP se refiere al Proyecto en lugar de un sitio, cada uno de los sitios dispersos debe estar dentro de 0.5 millas de la Calle Principal designada de Nuevo México o el Distrito de Arte y Cultura de Nuevo México designado por el Estado.

No, la Sección III.E.2023 del QAP de 17 proporciona puntos para "Proyectos que incluyen la demolición de edificios deteriorados o la remediación y reutilización de un sitio Brownfield". Para Proyectos que reclaman puntos por un edificio Deteriorado, el “Edificio(s) Deteriorado(s) debe(n) representar al menos el 10% de la suma de los Pies Cuadrados Brutos de cada Edificio. Para proyectos de sitios dispersos, el total de pies cuadrados brutos de los edificios deteriorados debe ser igual o superior al 10 % del total de pies cuadrados brutos propuesto para la nueva construcción”. Sin embargo, no existe tal limitación en los pies cuadrados del sitio brownfield. Por lo tanto, no todos los sitios en un Proyecto de sitio disperso necesitan ser sitios abandonados.

Pregunta 8:

¿La Ciudad de Socorro estará de guardia/servicio de transporte de acera a acera que funciona de lunes a viernes de 8 am a 12 del mediodía y de 1 pm a 5 pm dentro de los límites de la ciudad por 50 centavos por trayecto para adultos y 25 centavos por trayecto para estudiantes, personas mayores y discapacitados? personas califican para 2 puntos bajo los criterios de puntuación de Acceso al Transporte Público? Gracias.

Respuesta de MFA:

La Sección III.E.2 del QAP de 2023 brinda un ejemplo de una forma aceptable de transporte alternativo: Proyectos en tierras tribales con programas de transporte establecidos "de guardia" que brindan a los usuarios una opción de destinos locales, independientemente de su residencia en el Proyecto , se considerará “transporte público”.

Siempre que el servicio de transporte "de guardia" esté en funcionamiento a partir de la fecha límite de solicitud, esté disponible públicamente y no esté restringido a ningún grupo o estado residencial en particular, esté debidamente documentado en la solicitud, y las tarifas cobradas por el servicio sean razonables y estén al día. A la par de las tarifas de transporte público en autobús, el servicio de transporte puede considerarse "transporte público" y calificaría para puntos según el Criterio de puntuación 2.

Pregunta 9:

Los proyectos que buscan cumplir con la designación de eficiencia de ubicación rural/tribal deben proporcionar un mapa que indique la ubicación propuesta del proyecto. ¿Qué mostramos exactamente en este mapa para cumplir con este criterio?

Respuesta de MFA:

El mapa debe mostrar la ubicación del Proyecto con las carreteras y calles transversales cercanas y la ciudad, pueblo o lugar designado por el censo donde se ubica el Proyecto. El Proyecto no podrá estar ubicado en ninguna de las Áreas Urbanas definidas en el Glosario ubicado en la Sección XI del PAC 2023.

Pregunta 10:

Para los criterios de puntuación de Prioridad de vivienda de Vivienda con Niños, ¿pueden los servicios del programa de almuerzo de verano o del programa de merienda después de la escuela ubicarse fuera del sitio en la escuela más cercana?

Respuesta de MFA:

No. Sección III.E. del QAP de 2023 establece: Los servicios de enriquecimiento deben ser opcionales para los residentes, ofrecidos en el sitio y vinculados activamente al Proyecto, no simplemente disponibles para la comunidad en general”.

Pregunta 11:

Solicitar la aprobación de MFA para "Otros - Compromisos de servicios de enriquecimiento" según la Hoja de detalles de puntuación de prioridad de vivienda para personas mayores para los siguientes servicios:

- Exámenes de elegibilidad semestrales en el lugar y/o asistencia con la solicitud para Medicaid o Medicare (1 punto).

- Formación tecnológica trimestral presencial (1 punto). Los ejemplos de capacitación en tecnología incluyen tutoriales sobre cómo configurar teléfonos inteligentes, instrucciones sobre tabletas, capacitación en redes sociales, capacitación en informática, navegación por Internet, tomar y compartir fotos, descargar aplicaciones o asistencia con la configuración de tecnología (conexión de módems, etc.).

Respuesta de MFA:

Los siguientes servicios están aprobados por un punto cada uno.

- Exámenes de elegibilidad semestrales en el lugar y/o asistencia con la solicitud para Medicaid o Medicare (1 punto).

- Formación tecnológica trimestral presencial (1 punto). Los ejemplos de capacitación en tecnología incluyen tutoriales sobre cómo configurar teléfonos inteligentes, instrucciones sobre tabletas, capacitación en redes sociales, capacitación en informática, navegación por Internet, tomar y compartir fotos, descargar aplicaciones o asistencia con la configuración de tecnología (conexión de módems, etc.).

Pregunta 12:

Nos gustaría solicitar que MFA considere agregar esto como una categoría de puntuación calificada "otra" para los servicios que se ofrecerán en el sitio: Asistencia para la inscripción de beneficios. Esto es ayudar a las personas/familias a inscribirse en LIHEAP, SNAP u otros recursos/programas disponibles, etc.   

Respuesta de MFA:

Este servicio está aprobado por un punto, si se brinda de forma continua a los residentes según lo soliciten, pero con una frecuencia no menor a la trimestral.

Pregunta 13:

Para un proyecto de Hogares con Necesidades Especiales, ¿se puede aprobar la capacitación en RCP semestral como un servicio por un (1) punto?

Respuesta de MFA:

Sí, si la población con necesidades especiales a la que se dirige se encuentra en la categoría "Hogares o personas sin hogar" en lugar de una población con un impedimento que limita su capacidad para realizar RCP (consulte las actividades principales de la vida tal como se definen en el Glosario para incluir caminar , hablar, oír, ver, respirar, aprender, realizar tareas manuales y cuidar de uno mismo).

Pregunta 14:

Para un proyecto de vivienda para hogares con niños, ¿se puede aprobar un servicio de despensa de alimentos en el lugar o contiguo y accesible a la propiedad y de tamaño adecuado con cantidades razonablemente suficientes de alimentos, perecederos y no perecederos para un (1) punto? ?

Respuesta de MFA:

Sí. Este es un servicio que ya está incluido para la Prioridad de Vivienda de Vivienda para Necesidades Especiales que también sería aceptable para la Prioridad de Vivienda de Hogares con Niños y Vivienda para Personas Mayores en la ronda de 2023.

Pregunta 15:

Con respecto a una solicitud de prioridad de vivienda para hogares con niños, ¿puede una cancha de baloncesto de media cancha con gradas cumplir con el requisito de diseño recreativo para niños de 5 a 12 años y niños mayores de 12 años?

Respuesta de MFA:

No. Si bien las Normas de diseño obligatorias para viviendas multifamiliares de 2023 establecen que "las actividades/áreas de juego para diferentes grupos de edad pueden combinarse dentro de un área de juego común según corresponda", se refiere a un área de juego común que ambos grupos de edad pueden usar simultáneamente. , como un parque infantil con equipamiento diseñado para niños más pequeños y niños mayores. En este caso, solo un grupo de edad podrá usar la cancha a la vez, lo que no es el caso para el área de juegos combinada. El aro de baloncesto estándar está a 10 pies del suelo para niños mayores de 12 años. Esta altura varía de 8' a 10' dependiendo de la edad para niños de 7 a 12 años, sin dirección para uno que sirve a cualquier persona menor de 7 años. La cancha de baloncesto también podría ser utilizada por adultos, lo que limita el tiempo que la El grupo de edad de 5 a 12 años podría usar la cancha de baloncesto".

Pregunta 16:

Con respecto al apalancamiento, ¿se puede evidenciar mediante una carta de compromiso un préstamo blando del socio general sin fines de lucro al proyecto que no requiere pago durante el Período de asequibilidad?

Respuesta de MFA:

Sí, si el préstamo blando es una tarifa de desarrollador diferida. El QAP de 2023 permite dos tipos de apalancamiento de un socio general: tarifa de desarrollador diferida y terrenos y/o edificios donados. Si el préstamo blando al que se hace referencia en la pregunta no es una tarifa de desarrollador diferida que se puede pagar en 15 años, entonces no se permite que se cuente como apalancamiento según la Sección III.E.2023 del QAP de 11.

Pregunta 17:

¿El dinero del Fondo Nacional de Fideicomiso para la Vivienda aún califica para los puntos de apalancamiento?

Respuesta de MFA:

Sí, si no se requiere ningún pago durante el Período de asequibilidad. La sección III.E.2023 del QAP de 11 permite tres tipos de influencia de un gobierno (gobierno federal, estatal o local). Los préstamos en efectivo o blandos que no requieren pago durante el Período de asequibilidad son una de las tres opciones. Los préstamos del Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda de MFA califican porque no requieren un pago fuerte durante el Período de Asequibilidad.

Pregunta 18:

Puntaje: Para Proyectos que soliciten Créditos Tributarios Suplementarios Adicionales debido a aumentos en los Costos de Construcción en los cuales la Sección III.G. del QAP renuncia al requisito de que estos Proyectos deben recibir en sus Solicitudes Suplementarias los mismos puntos para los Criterios de Selección de Proyectos de Uso Eficiente de Créditos que en sus Solicitudes Iniciales, entonces, ¿cómo se evaluarán estas Solicitudes Suplementarias en puntos contra las Solicitudes Iniciales para el Ronda 2023? ¿Se utilizarán los puntos de sus Solicitudes Iniciales de Criterios de Selección de Proyectos de Uso Eficiente de Créditos?

Respuesta de MFA:

La Sección III.G del QAP n.° 2023 establece que “el Proyecto competirá sobre las mismas bases que las rondas posteriores de Proyectos”. Al calificar la ronda de 2023, todas las solicitudes se calificarán según los criterios de la ronda de 2023. Las puntuaciones anteriores no se tendrán en cuenta. MFA calculará el puntaje en función del total de créditos fiscales por pie cuadrado de bajos ingresos y el número total de créditos fiscales por Unidad solicitada para el Proyecto, incluidos los créditos otorgados en una ronda anterior y los créditos complementarios. Por ejemplo, si un proyecto de ronda de 2021 recibió $16,073 LIHTC por Unidad en 2021 y la Solicitud de Créditos Suplementarios de 2023 solicita créditos adicionales de $4,715 (un total de $20,788 por Unidad), los $20,788 por Unidad en LIHTC y el total de créditos fiscales por cuadrado de bajos ingresos pie para el Proyecto (incluidos los créditos fiscales de 2021 y los créditos fiscales solicitados de 2023) se utilizará para calificar la Solicitud de Créditos Fiscales Suplementarios Adicionales en la ronda de 2023.

Pregunta 19:

Solicitudes/Puntuación: tenemos la intención de presentar tres solicitudes para la ronda del 2023 % de 9. Si las tres solicitudes califican bien para posibles asignaciones de crédito del 9 % según lo determinado por la revisión del personal de MFA, ¿el QAP nos permite decidir unilateralmente qué solicitud considerar para recibir una asignación del 9 %? Y si se nos permite hacerlo, ¿cuál es la última fecha en que podemos informar al personal de MFA de nuestra decisión?

Respuesta de MFA:

No, la Sección IV.2023 del QAP de 5 limita las comunicaciones entre MFA y el Solicitante, por lo que no hay oportunidad de comunicarse con el Solicitante para solicitar su preferencia. Suponiendo que las tres Solicitudes cumplan con los requisitos de revisión de umbral y obtengan una puntuación lo suficientemente alta como para recibir un premio (sujeto al límite de dos proyectos), la Sección IV.F.2023 del QAP de 2 titulada "Selección de proyectos para premios" indica al personal que clasifique y ordene los proyectos de acuerdo con procedimientos de puntuación establecidos en las Secciones II.C y III.E con consideración a las Reservas de Asignación descritas en la Sección III.D. 

Pregunta 1:

¿Las nuevas solicitudes de créditos adicionales cuentan como 1 trato? Es decir, si estamos limitados a solo 2 adjudicaciones de asignación en la ronda y presentamos 2 nuevas solicitudes, ¿hemos alcanzado nuestro máximo de posibles adjudicaciones?

Respuesta de MFA:

Sí, las solicitudes de créditos complementarios reciben una Reserva por separado y, por lo tanto, un premio por separado, por lo que no es posible recibir créditos complementarios para dos Proyectos de años anteriores más un premio de proyecto nuevo dentro de la misma ronda.

La Sección III.G del QAP de 2023, titulada Créditos fiscales complementarios adicionales por aumentos de costos, establece que "Se requerirán solicitudes completas para competir dentro de una ronda de asignación y el Proyecto competirá sobre la misma base que los Proyectos de rondas posteriores". Por lo tanto, la solicitud de créditos complementarios es una nueva Solicitud que compite en la ronda y se aplican las mismas limitaciones que se aplicarían a cualquier otro Proyecto que compite en la ronda. 

Pregunta 2:

Para una nueva solicitud de créditos adicionales, ¿se debe el depósito total de $12,000? 

Respuesta de MFA:

Sí, la Sección III.G del QAP de 2023 establece que se requerirán Solicitudes completas, por lo que el Depósito de Costo Directo de $12,000 indicado en la Sección IV.B del QAP de 2023 se debe al momento de presentar la Solicitud inicial de crédito fiscal. MFA revisa los planes enviados con la Solicitud, ya que es posible que haya cambios en los planes. El QAP indica que el depósito es solo una estimación y el costo final puede variar. Por lo tanto, cualquier porción del Depósito Directo para Costos que esté por encima de lo necesario sería reembolsada. 

Pregunta 3:

Para una reaplicación de créditos adicionales, ¿se requiere un nuevo estudio de mercado o una actualización de algún tipo?

Respuesta de MFA:

La Sección III.G del QAP de 2023 establece que se requerirán Solicitudes completas, lo que incluye el estudio de mercado en la Sección III.C.2023 del QAP de 4 que se requiere como Umbral mínimo del proyecto. Los Parámetros del Estudio de Mercado para 2023 indican que el Estudio de Mercado debe tener una fecha no anterior a los seis meses anteriores a la Fecha Límite de la Solicitud, por lo que se debe actualizar un Estudio de Mercado existente que se presentó con una Solicitud anterior. “Si el estudio de mercado presentado no es suficiente, puede haber un estudio de mercado adicional ordenado por MFA. El costo de este Estudio de Mercado ordenado por MFA será cubierto por el Solicitante a través del depósito de diseño presentado en la Solicitud, con cualquier excedente facturado al propietario. Queda a discreción exclusiva de MFA si el estudio de mercado es suficiente o no”.

Pregunta 4:

Si solicita un sitio disperso, ¿desea revisar la CNA y el estudio de mercado como un (1) informe combinado o 2 informes de tipo individual?

Respuesta de MFA:

Los Proyectos de sitios dispersos para los cuales todos los sitios están en la misma área de mercado principal pueden presentar un estudio de mercado para el Proyecto. De lo contrario, envíe estudios de mercado separados para cada sitio que cumplan con el QAP (incluidos los requisitos de tasa de captura). Se debe enviar una Evaluación de necesidades de capital por separado para cada sitio con la Solicitud.

Pregunta 5:

Según los Estándares de diseño obligatorios para viviendas multifamiliares, rehabilitación, diseño y construcción de edificios de la Parte C, ¿qué se considera la fachada? Esto incluye el techo? ¿Contaría el techo para uno de los 3 materiales diferentes requeridos para el diseño de la fachada exterior del edificio? ¿El techo también contaría para la fachada multicolor?

Respuesta de MFA:

Sí, el techo cuenta para los tres materiales diferentes y la fachada multicolor si es visible desde la calle. Los Estándares de diseño de 2023 definen Fachada de edificio como "cualquier elevación de un edificio que da a una vía o espacio público" que "incluye todos los elementos de construcción compilados para crear una impresión visual".

Pregunta 6:

¿Puede un solicitante probar el control del sitio de una propiedad al proporcionar una escritura y documentos de organización para la entidad de propiedad de la LLC registrada, donde es el único miembro de la LLC?

Respuesta de MFA:

Sí, la Sección III.C.2023.a.ii del QAP de 1 indica que una copia de la escritura registrada demuestra el control del sitio. Si la LLC será la entidad propietaria y el solicitante es su único miembro o si la entidad propietaria propuesta que recibirá los créditos fiscales no está debidamente formada, los documentos organizacionales pueden usarse para demostrar que el solicitante controla la LLC. Si se forma la entidad propietaria propuesta, se debe incluir un contrato de compra u opción de compra completamente ejecutado y legalmente exigible descrito en la Sección III.C.1.ai.

Pregunta 7:

¿Aceptará una carta del tasador del condado que brinde una exención del impuesto sobre bienes raíces durante el plazo del financiamiento permanente con respecto a la evidencia de reducción de impuestos?

Respuesta de MFA:

Sí, una carta del tasador del condado que indique que la entidad propietaria propuesta en la solicitud ha solicitado una reducción del impuesto a la propiedad y califica para la reducción durante la duración de su propiedad de la propiedad podría ser utilizada por MFA al suscribir el proyecto.

Pregunta 8:

¿Un edificio modular aislado de 100 pies cuadrados construido según el código cumplirá con el requisito de diseño de MFA de la sala de mantenimiento?

Respuesta de MFA:

Son aceptables los edificios modulares que se fijan de forma permanente a una base y cumplen con todos los requisitos de diseño de las Normas de diseño obligatorias para viviendas multifamiliares de 2023 de la MFA.

Pregunta 9:

Si tenemos 2 ubicaciones en un sitio disperso, 1 cumple con el requisito de 20 años, la otra no, se requiere una CNA en la solicitud inicial para ambas, o solo la inicial, y se proporciona una CNA más tarde en el momento de la transferencia para la ¿otro? 

Respuesta de MFA:

2023 QAP Sección II.J en la página 11 estipula cuándo vence el CNA para un Proyecto. El CNA para el sitio que tiene menos de 20 años se debe con la Solicitud del 9%. Si bien sería preferible recibir también un CNA para el sitio que tiene más de 20 años, no es obligatorio.

Pregunta 10:

¿Acepta MFA transferir lenguaje en el PSA [Acuerdo de compra y venta] de una sola entidad a un miembro del GP que se formará de LLLP? Lenguaje de muestra a continuación:

"El comprador debe recibir un permiso por escrito del vendedor para transferir el acuerdo de compra a otra parte. Las únicas excepciones son la asignación a una Entidad de propósito especial afiliada al Comprador, con el propósito de construir un desarrollo de vivienda asequible financiado con Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos".

Respuesta de MFA:

MFA no aceptará lenguaje que simplemente establezca que es posible asignar un acuerdo de compra. La Solicitud debe demostrar que el Solicitante, Desarrollador o Propietario del Proyecto tiene el control del sitio a partir de la Fecha Límite de la Solicitud. La Sección III.C.2023.ai del QAP de 1 requiere un “contrato de compra u opción de compra legalmente exigible y/o un compromiso gubernamental por escrito para transferir o traspasar la propiedad al Solicitante o Desarrollador o Propietario del Proyecto mediante escritura o arrendamiento que demuestre El Solicitante o Desarrollador o Propietario del Proyecto poseerá un Interés de Arrendamiento Calificado al momento de la ejecución del arrendamiento.” Si la parte que figura como Comprador en el contrato de compra no es el Solicitante, Desarrollador o Propietario del proyecto, y el contrato de compra incluye lenguaje que permite la cesión del contrato de compra a otra entidad, entonces tanto el contrato de compra original como el contrato de cesión ejecutado en su totalidad la cesión del contrato de compraventa al Postulante, Desarrollador o Titular del Proyecto debe constar en la Solicitud.

Pregunta 11:

¿Puede un contrato de compraventa tener un primer período de due diligence que termine el 30 de junio de 2023 con una prórroga a partir del 1 de julio de 2023 con un pago adicional al vendedor? Ejemplo de lenguaje aquí:

"El Comprador recibirá el "Período de diligencia debida n.° 1" hasta el 30 de junio de 2023. Si el Comprador requiere un período de diligencia debida adicional, el comprador realizará un depósito adicional no reembolsable de $10,000.00 con Fidelity National Title. El segundo período de diligencia debida finalizará el 2 de septiembre de 30. "

Respuesta de MFA:

Sí. La Sección III.C.2023.ai del PAC 1 requiere que el compromiso de transferencia prevea un plazo inicial que dure al menos hasta el 30 de junio del año en que se realiza la asignación (“plazo inicial”). Continúa diciendo que el "plazo inicial no debe estar condicionado a ninguna extensión que requiera el consentimiento del vendedor, pagos adicionales, aprobación de financiamiento, concesión de créditos fiscales u otros requisitos similares". Siempre que el plazo inicial hasta el 30 de junio de 2023 no tenga las condiciones prohibidas, se permite incluir depósitos en garantía adicionales para extender el contrato más allá del 30 de junio de 2023.

Pregunta 12:

Con respecto al punto 18c de la lista de verificación, ¿la MFA requerirá evidencia de la aprobación de USDA RD por parte de la oficina local y regional de transferencia de propiedad en la solicitud inicial de crédito fiscal para un proyecto de rehabilitación? USDA RD no requiere esta aprobación en la solicitud de crédito fiscal inicial y se puede obtener al recibir una reserva dentro de los 45 días. Además, proporcionar la aprobación de la transferencia en la solicitud inicial de crédito fiscal requiere gastos adicionales, como la obtención de un CNA y otros elementos cuando no estamos seguros de una reserva.

Respuesta de MFA:

MFA requiere la aprobación preliminar de la oficina local y regional de una transferencia en la solicitud de crédito fiscal inicial para un proyecto de rehabilitación. La Evidencia de la Aprobación de Transferencia de Propiedad de la oficina local y Regional del USDA-RD que se contempla en la Solicitud Inicial es una carta del Jefe de la Sucursal que confirma que el USDA:

Recibido aviso de que el Solicitante ha informado al Servicio de Vivienda Rural de la intención de transferir;

Entiende que el Solicitante tiene la intención de solicitar que LIHTC adquiera y rehabilite la propiedad;

Entiende que el Solicitante tiene la intención de enviar una solicitud de transferencia y asunción a RHS para su consideración;

Considera que el proyecto parece factible según la información proporcionada, sujeto a la presentación y revisión de una solicitud completa del USDA;

E incluye:

saldo pendiente del préstamo RHS existente,

tasa de interés actual y cualquier tasa de interés reducida aplicable que se aplicaría a la transacción,

plazo propuesto para el préstamo, y

periodo de amortización.

Pregunta 13:

Con una potencial solicitud de LIHTC para Créditos Adicionales, con un estudio de mercado existente realizado en enero de 2021, y actualizaciones proporcionadas por Novogradac en enero y julio de 2022. La última actualización con fecha efectiva de 20 de julio de 2022, y solo dirigida a la inversor de capital que solicitó el estudio de mercado. ¿Debemos actualizar/modificar todo el estudio o simplemente actualizar el estudio de mercado para indicar que el propósito es para MFA (preparado para)?

Respuesta de MFA:

Todo el estudio de mercado debe actualizarse, ya que los datos están obsoletos. Los parámetros del estudio de mercado de la MFA de 2023 exigen que el estudio de mercado tenga una fecha no anterior a los seis meses anteriores a la fecha límite de solicitud para los proyectos del 9 % y que el período de 184 días entre el 20 de julio de 2022 y el 20 de enero de 2023 exceda el período de 180 días típico. definido como seis meses y los 182.5 días que es el 50% de un año de 365 días.

Pregunta 14:

En la Sección III.C del QAP de 2023, los Requisitos mínimos del umbral del proyecto incluyen los Requisitos previos a la solicitud en la Sección III.C.7. Entre los Requisitos previos a la solicitud en la Sección III.C.7.c se encuentra la capacitación MFA QAP. Establece que “[un] representante del equipo de desarrollo (miembro de la Junta, oficial, director, comisionado o personal) debe haber asistido a la capacitación más reciente de MFA QAP antes de enviar la Solicitud”. El QAP no dice que el representante debe ser del Solicitante, Desarrollador, Socio General o Propietario del Proyecto. El equipo de desarrollo se define en varios lugares en el QAP para incluir "Desarrollador, Propietario del proyecto, Socio general, contratista, empresa administradora, consultor(es), arquitecto, abogado y contador, etc." Entonces, un proyecto es elegible para competir en la ronda del 9% (suponiendo que se cumplan todos los demás requisitos) siempre que un miembro del equipo de desarrollo haya participado en la capacitación, ¿correcto?

Respuesta de MFA:

No, eso no es del todo correcto. Los términos definidos se capitalizan en el QAP y el "equipo de desarrollo" no se capitaliza en ninguna parte del QAP de 2023. Por lo tanto, el QAP describe al equipo de desarrollo en el contexto del párrafo donde se usa ese término, y en muchos lugares ese es todo el equipo de desarrollo, y en otros como 2023 QAP Sección III.E.21.vi.b, no incluye a todos los miembros que podrían considerarse miembros de un equipo de desarrollo. En ese párrafo del QAP, el Solicitante, el Desarrollador, el Socio general o el Propietario del proyecto no se nombran y no están incluidos en la lista de personas elegibles para puntos en virtud de ese párrafo.

La Sección III.C.7 especifica que el representante del equipo de desarrollo debe ser un Miembro de la Junta, funcionario, director, comisionado o miembro del personal. Se da a entender que es el Miembro de la Junta, funcionario, director, comisionado o personal del Solicitante porque la capacitación se refiere a cómo se debe preparar la Solicitud. Además, la siguiente oración "si el equipo de desarrollo incluye una organización calificada sin fines de lucro, NMHA, TDHE o THA, un miembro de esa organización también debe haber asistido para reclamar puntos según el Criterio 1 de selección de proyectos". [énfasis agregado] Si un miembro del equipo de desarrollo, como un consultor de proyecto, que actúa como personal contratado para preparar una Solicitud de proyecto, asistiera a la capacitación, su asistencia cumpliría con el requisito. Sin embargo, aunque se le puede solicitar a la empresa administradora, al arquitecto, al abogado y al contador que preparen ciertos anexos que se insertan en la Solicitud, ellos no preparan la Solicitud. MFA les da la bienvenida para que asistan a la capacitación QAP, pero no están obligados a asistir.

Pregunta 15:

¿Un edificio de mantenimiento modular que está fijado permanentemente a una base y cumple con todos los requisitos de diseño en los Estándares de diseño obligatorio para viviendas multifamiliares de MFA de 2023 también tendrá que cumplir con una calificación HERS de 65 o más?

Respuesta de MFA:

Un edificio de mantenimiento modular es aceptable si cumple con todos los elementos de los estándares de diseño aplicables, así como con los códigos de construcción aplicables. Las propiedades se diseñarán y construirán de manera que brinden una mayor eficiencia energética, pero solo las unidades de vivienda deben cumplir con una clasificación HERS específica.

Pregunta 16:

¿Estamos obligados a revelar cualquier demanda o litigio que afecte a un proyecto en la solicitud?

Respuesta de MFA:

Sí. En la décima declaración de la Certificación y Página de Firma Ómnibus del Solicitante, el Solicitante certifica que “[n]o existe ningún litigio pendiente o amenazado que pueda afectar la capacidad del Solicitante para cumplir con sus obligaciones si se le otorgan créditos fiscales junto con su Solicitud”. Cualquier demanda o litigio que afecte a un proyecto presumiblemente impediría la consideración de la Solicitud. Sin embargo, si el Solicitante desea divulgar la demanda/litigio y explicar por qué el Solicitante cree que la demanda/litigio no impedirá que el Solicitante cumpla con sus obligaciones, el Solicitante puede insertar, directamente detrás de la Página de firma y certificación ómnibus, los documentos judiciales junto con con una explicación detallada de por qué, si el Solicitante no gana en la demanda/litigio, el Solicitante aún podrá cumplir con todas las obligaciones relacionadas con la adjudicación de un crédito fiscal sin cambiar el Proyecto, tal como se presenta en la Solicitud. 

Pregunta 17:

Anexo H, gran parte de los datos permanecerán en blanco en las propiedades vendidas, ¿podemos poner N/A cuando los datos no estén disponibles?

Respuesta de MFA:

Para las propiedades que fueron vendidas, la información debe ingresarse a partir del último día de propiedad. Entonces, por ejemplo, el monitoreo de cumplimiento más reciente sería el monitoreo más reciente durante el período de propiedad.

Pregunta 18:

Anexo H, ¿debemos incluir propiedades que se encuentran en la fase de predesarrollo/construcción, o solo desarrollos terminados?

Respuesta de MFA:

Incluya todos los desarrollos que se han puesto en servicio. Los proyectos en tramitación del Solicitante que no estén completos no tienen que incluirse.

Pregunta 19:

Anexo H, ¿es la fecha en que se completó el Certificado de ocupación final o el Certificado de ocupación temporal?

Respuesta de MFA:

La "Fecha de finalización" en "Fecha en que se completó y cerró el control de cumplimiento más reciente" se refiere a la fecha de control de cumplimiento más reciente, no al certificado de ocupación. La fecha inicial de propiedad (solo el año) y todos los cálculos a partir de esa fecha deben referirse a cuándo la propiedad se puso en servicio por primera vez para reclamar créditos fiscales.

Pregunta 20:

Anexo H, la definición de "principal" (página 99 de QAP) suena como si el socio de capital (99.99%) del trato sería un accionista y necesitaríamos que firmara/produjera un Anexo H. Es probable que nuestro socio de capital se niegan a proporcionar este nivel de detalle en su cartera masiva, que está muy extendida fuera de NM. Por favor, aclare lo que se requiere aquí.

Respuesta de MFA:

El Anexo H lo completa el Solicitante, incluido el personal ejecutivo, la entidad del socio general, la entidad desarrolladora, los miembros de la junta del solicitante y otros admitidos en la Entidad Propietaria formada que tienen un 25% o más de interés financiero a la fecha de presentación de la Solicitud. El socio de capital no está obligado a completar el Anexo H. En el momento en que se presenta la Solicitud, el socio de capital aún no habría entrado en la sociedad, por lo que a partir de la fecha de presentación de la Solicitud, el socio de capital no tendría un interés financiero. en el proyecto. Para solicitudes de crédito suplementario, la información del Anexo H enviada con la solicitud inicial solo necesita actualizarse en el nuevo formato del Anexo H.

Pregunta 21:

Estamos contemplando presentar una solicitud de créditos contributivos complementarios de conformidad con la sección III.G. del QAP para la primera fase de nuestro proyecto, que recibió una reserva inicial de créditos del 9% a principios de este año. También estamos contemplando presentar una solicitud inicial de créditos del 9% para la segunda fase de nuestro proyecto, que se construirá junto a la primera fase. Con fundamento en lo dispuesto en la fracción III.G. del QAP, así como las preguntas frecuentes publicadas en el sitio web de MFA, entendemos que se tratarían como dos solicitudes separadas en la ronda actual y contarían para el máximo de dos premios que puede recibir un solo solicitante.

No obstante, el apartado IV.E.3. del QAP establece lo siguiente: "Dos Proyectos LIHTC del 9% que se ubicarán en sitios adyacentes propuestos por el mismo Solicitante en la misma ronda de Solicitud LIHTC serán tratados como un solo Proyecto". ¿Se aplicaría esta disposición si presentáramos una solicitud de créditos complementarios para la primera fase del proyecto junto con una solicitud de reserva inicial de créditos para la segunda fase?

Respuesta de MFA:

Sí, dos Solicitudes para desarrollos en sitios adyacentes cuentan para el máximo de dos reservas que se pueden otorgar a un solo solicitante. Todas las disposiciones del QAP de 2023, incluida la Sección IV.E.3 "Limitación de las concesiones de créditos fiscales a un solo Proyecto o Principal", se aplican a todas las Solicitudes presentadas en la ronda de 2023. La Sección IV.E.3 establece:

“Sujeto a las excepciones contenidas en el presente, ningún Proyecto LIHTC del 9% recibirá una Reserva de crédito fiscal superior a $1,622,805. Ningún Solicitante, cualquier Socio general o afiliado de un Solicitante o persona o entidad que reciba o se identifique como elegible para recibir cualquier parte de una tarifa de desarrollador para un Proyecto puede recibir más de dos Reservas de crédito fiscal en cualquier ronda competitiva de Solicitud LIHTC. Dos Proyectos LIHTC del 9% que se ubicarán en sitios adyacentes propuestos por el mismo Solicitante en la misma ronda de Solicitud LIHTC serán tratados como un solo Proyecto”.

Por lo tanto, una Solicitud de créditos fiscales complementarios para una primera fase más una Solicitud para una segunda fase en un sitio adyacente a la primera fase cuando ambas se presentan en la misma ronda competitiva están limitadas en la cantidad de créditos fiscales que se pueden otorgar en ese ronda porque el 2023 QAP establece que serán tratados como un solo proyecto. Por lo tanto, los créditos fiscales complementarios para la fase 1 más los créditos fiscales para la fase 2 no pueden exceder $1,622,805 combinados.

Pregunta 22:

Si solicita créditos adicionales, ¿sigue el proyecto los Estándares de diseño del año inicial de concesión/prórroga, o sigue la ronda suplementaria (2023)?

Respuesta de MFA:

Si un proyecto al que se le han otorgado créditos fiscales anteriormente compite en la ronda del 2023 % de 9 por créditos suplementarios debido a aumentos de costos, ese proyecto debe cumplir con los estándares de diseño obligatorio para viviendas multifamiliares de MFA 2023, si se le otorgan créditos suplementarios.

Pregunta 23:

En una solicitud adicional de créditos donde inicialmente se otorgaron puntos por brownfield (ronda 2022), ¿se requiere un informe de Fase II actualizado? El informe de la fase II está fechado en 2022 y no se recomendó una mayor investigación, y no se han realizado cambios en el sitio.  

Respuesta de MFA:

No se requiere un informe de Fase II actualizado cuando el informe de fase II tiene fecha de 2022, no se recomendó una mayor investigación y no se han realizado cambios en el sitio.

Pregunta 24:

Si dos desarrollos están completamente separados por una propiedad diferente de 20 pies de ancho y propiedad de un tercero no relacionado, ¿se consideraría que estos dos desarrollos no son adyacentes de conformidad con el QAP actual? 

Respuesta de MFA:

Hay dos referencias a parcelas/sitios adyacentes en el QAP de 2023:

Sección II.U. Desarrollos híbridos de 9 %/4 %: los solicitantes que propongan construir en parcelas adyacentes (o dividiendo una parcela de tierra) pueden presentar la Solicitud de LIHTC del 4 % al mismo tiempo que la Solicitud de LIHTC del 9 % o después de que se haya aprobado la reserva del LIHTC del 9 %.

y la Sección IV.E.3. Limitación de las asignaciones de créditos fiscales a un solo Proyecto o Principal: Dos Proyectos LIHTC del 9 % que se ubicarán en sitios adyacentes propuestos por el mismo Solicitante en la misma ronda de Solicitud LIHTC se tratarán como un solo Proyecto.

Sin embargo, el QAP de 2023 no define el término "adyacente". Por lo tanto, podrían aplicarse las definiciones encontradas en un diccionario. Los ejemplos incluyen "al lado o contiguo a otra cosa", "(de ángulos) que tienen un vértice común y un lado común" o "estar muy cerca" que puede o no implicar contacto pero siempre implica la ausencia de algo del mismo tipo en entre – por ejemplo, una casa con un garaje adyacente. A la luz de esta definición, un sitio propiedad de un tercero no relacionado entre los dos desarrollos crearía una situación en la que no habría un "lado común", y si el espacio entre ellos no fuera un desarrollo de viviendas, no se consideraría el "mismo tipo en el medio" y, por lo tanto, no se consideraría adyacente.

Pregunta 25:

¿Los pasillos de entrada cubiertos que están adjuntos al edificio que están cubiertos por el techo del edificio se consideran parte de los pies cuadrados brutos del edificio?

Respuesta de MFA:

Sí. La definición de pies cuadrados brutos es “el área que incluye todo el espacio cerrado medido desde la cara exterior de las paredes del edificio y significa todo lo que está debajo del techo, incluidos el almacenamiento y los patios. El estacionamiento cubierto y el estacionamiento estructurado no deben incluirse en los pies cuadrados brutos”. [énfasis agregado] A su vez, “la suma de los pies cuadrados brutos en cada piso de un edificio” se suman para obtener el total de pies cuadrados brutos del edificio.

Pregunta 1:

Quería preguntar si puede solicitar y recibir un impulso discrecional si la ubicación del sitio no se encuentra en un área de QCT o DDA.

Respuesta de MFA:

La Sección IV.E.2023 del QAP de 5 permite un aumento de base designado por el estado (hasta el 30 % del cálculo inicial), si se considera necesario para la viabilidad del Proyecto según lo determinado por MFA. El aumento de base designado por el estado está disponible para proyectos LIHTC del 9 % que reciben puntos según los criterios de puntuación 8-10 descritos en las secciones III.E.8, III.E.9 o III.E.10 del QAP de 2023. El aumento de base designado por el estado no se puede aplicar a Proyectos financiados por bonos exentos de impuestos.

Pregunta 2:

¿Los honorarios del topógrafo y las pruebas/informes geotécnicos están incluidos en los honorarios del arquitecto e ingeniería con un tope del 3.3 % de los costos totales de desarrollo para fines de elegibilidad?

Respuesta de MFA:

Los honorarios del topógrafo están incluidos, pero el ensayo geotécnico es un “otro” servicio profesional. El Suplemento de suscripción de MFA de 2023 establece: “Los honorarios de los arquitectos, incluidos los honorarios de diseño y supervisión, y los honorarios de ingeniería, deben tener un tope del 3.3 por ciento del costo total de desarrollo. Los honorarios de los arquitectos y los honorarios de ingeniería se deducirán del costo total de desarrollo al calcular este tope de tarifa”. Las partidas en el presupuesto de desarrollo del Programa A que comprenden la cantidad limitada al 3.3 % de los Costos totales de desarrollo son: Arquitecto (diseño), Arquitecto (Supervisión) e Ingeniero/Inspección. Los servicios profesionales adicionales, como el calificador Green Modeling/HERS, la Fase 1, la Fase 2 y los estudios geotécnicos, pueden incluirse en el programa de “otros” Servicios/Honorarios Profesionales.