Preguntas frecuentes sobre aplicaciones LIHTC 2025

• Respuesta Si la autoridad de vivienda en cuestión no está constituida como una corporación sin fines de lucro de Nuevo México, el Secretario de Estado de Nuevo México no tendría la capacidad de proporcionar un certificado de buena reputación. Por lo tanto, no se requeriría ninguno.

• Respuesta Cada mes, el IRS proporciona varias tasas prescritas para fines del impuesto a las ganancias federales. Estas tasas, conocidas como Tasas Federales Aplicables (AFR, por sus siglas en inglés), se publican regularmente como resoluciones fiscales. Puede encontrarlas publicadas en el sitio web del IRS aquí:  https://www.irs.gov/applicable-federal-rates 

Pregunta 3: Con respecto a un proyecto de rehabilitación que nunca recibió créditos fiscales, ¿es suficiente proporcionar documentación del tasador del condado que muestre cuándo se construyó la propiedad para cumplir con el requisito de 20 años con respecto a la antigüedad del proyecto?

• Respuesta Sí, el QAP 2025 permite que los certificados de ocupación o los registros de impuestos a la propiedad que indiquen la fecha en que el último edificio recibió su certificado de ocupación proporcionen evidencia del requisito de 20 años para un proyecto que nunca recibió LIHTC.

Pregunta 4: Tenemos un par de preguntas sobre los requisitos del servicio para personas mayores en las comidas colectivas en el QAP.

El QAP establece: "Proporcionar una comida preparada diariamente, disponible para todos los inquilinos a un costo mínimo o nulo para ellos".

Nuestras preguntas son las siguientes:

-¿Qué se considera “pequeño” costo de comidas para que MFA califique para obtener puntos?

-¿Las comidas deben prepararse en el lugar o pueden llevarse al lugar desde un lugar de preparación diferente?

-¿Es necesario proporcionar comidas los fines de semana además de los días laborables? Si es así, ¿las comidas de los fines de semana deben prepararse frescas o pueden prepararse con anticipación y colocarse en un espacio comunitario para llevar?

• Respuesta El QAP 2025 otorga puntos por “ofrecer una comida preparada por día, disponible para todos los inquilinos a un costo mínimo o gratuito para ellos”. Los solicitantes pueden ganar dos puntos por comidas en grupo y un punto por un servicio de comidas.

  Un costo “pequeño” sería un costo que es igual o inferior al monto que cobra a las personas mayores el centro para personas mayores más cercano financiado por la Agencia del Área para el Envejecimiento que proporciona comidas en grupo. Si el centro para personas mayores cobra una tarifa más alta a las personas mayores de 55 a 59 años, entonces a los residentes de 55 a 59 años se les puede cobrar la tarifa que el centro para personas mayores cobra a las personas de ese grupo de edad. Se debe proporcionar la documentación junto con la Solicitud.

  Las comidas pueden prepararse en el lugar o en un lugar externo que cumpla con todos los estándares de salud y seguridad aplicables.

  Las comidas deben proporcionarse "diariamente", lo que incluye los fines de semana. Las comidas para grupos se prepararán frescas. Las comidas del Servicio de comidas se pueden preparar con anticipación y almacenar en un lugar apropiado en el lugar para su entrega a los inquilinos durante el fin de semana. La entrega a los inquilinos confinados en sus hogares se realizará en su apartamento. La entrega a los inquilinos ambulatorios se puede realizar ofreciendo a los inquilinos un período de tiempo para recoger su comida en el lugar en el lugar. Los solicitantes que pidan puntos por proporcionar comidas preparadas deben explicar detalladamente cómo se implementará el servicio en el lugar con documentación del proveedor de servicios que demuestre que este servicio estará disponible y vinculado activamente al Proyecto.

  Los solicitantes que pidan puntos por proporcionar comidas preparadas deben explicar detalladamente cómo se implementará el servicio en el sitio con documentación del proveedor del servicio que demuestre que este servicio estará disponible y vinculado activamente al Proyecto.

Pregunta 5: Con respecto a los préstamos blandos del gobierno local que cumplen con el criterio de puntuación de Aprovechamiento de Recursos, si se elige la Asequibilidad Permanente, ¿se puede exigir un pago global al final de 20 años o alguna otra duración específica, como es típico para los préstamos blandos como los préstamos HOME y para otra deuda real?

• Respuesta No. La Sección III.E.11 del QAP 2025 incluye el siguiente requisito general para todos los fondos solicitados según el criterio de puntuación de Aprovechamiento de Recursos. “Las siguientes contribuciones son elegibles si no incluyen ninguna forma de deuda dura y se aportan de manera irrevocable y permanente al proyecto. La deuda blanda no puede incluir ningún pago requerido durante el Período de Asequibilidad (consulte la definición en el Glosario) y no puede incluir una tasa de interés más alta que la Tasa Federal Aplicable vigente cuando se cierra el préstamo”.

  Para ganar puntos, los préstamos blandos del gobierno pueden no requerir el pago durante el Período de Asequibilidad, que se define en el Glosario de QAP como el “Total del Período de Cumplimiento Inicial más el Período de Uso Extendido (mínimo de 30 años más cualquier tiempo adicional requerido y documentado en el LURA”. El Período de Asequibilidad en el LURA para un Proyecto que elija Asequibilidad Permanente será el período máximo permitido según la ley de Nuevo México. Por lo tanto, el reembolso del préstamo blando del gobierno deberá diferirse hasta que haya expirado el Período de Asequibilidad.

• Respuesta Housing New Mexico no puede interpretar la ley de Nuevo México para brindar asesoramiento legal. Según el criterio de puntuación 7 (Proyectos comprometidos con un período de uso más prolongado), un proyecto será elegible para 8 puntos si el proyecto se compromete a una asequibilidad permanente.

• Respuesta La Sección III.E.11 establece que “se debe presentar una carta de la entidad gubernamental que otorga los fondos que incluya el monto y los términos de la financiación junto con evidencia de que la adjudicación ha sido aprobada por el gobierno correspondiente (como las actas de las reuniones del consejo municipal) sujetas únicamente a la recepción de una reserva de LIHTC”. Si el gobierno local está vinculando la subvención en efectivo a una partida del presupuesto, como GRT, la carta puede especificar que se otorgará “al menos” un monto específico al proyecto, independientemente del monto de GRT que finalmente se deba, pero no “hasta” un monto específico.

• Respuesta No. La Sección III.E.11 establece que “se debe presentar una carta de la entidad gubernamental que otorga los fondos que incluya el monto y los términos de la financiación junto con evidencia de que la adjudicación ha sido aprobada por el gobierno correspondiente (como las actas de las reuniones del consejo municipal) sujetas únicamente a la recepción de una reserva de LIHTC”. A menos que el ejecutivo del departamento que otorga los fondos haya recibido la autoridad delegada para aprobar una adjudicación por parte del consejo municipal, en cuyo caso se requerirá una copia de la prueba de la delegación junto con la Solicitud.

• Respuesta Los Proyectos PSH en la página 52 deberían leerse de la siguiente manera:
  
  Proyectos PSH
  • Proyectos de nueva construcción PSH que lo solicitan menos que Créditos fiscales de $28,772 por unidad de bajos ingresos son elegibles para 5 puntos.
  • Proyectos de nueva construcción PSH que lo solicitan menos que Créditos fiscales de $30,452 por unidad de bajos ingresos son elegibles para 3 puntos.
     
  • Proyectos de PSH de rehabilitación sustancial que lo solicitan menos que 26,673 créditos fiscales por unidad de bajos ingresos son elegibles para 5 puntos.
  • Proyectos de PSH de rehabilitación sustancial que lo solicitan menos que 28,143 créditos fiscales por unidad de bajos ingresos son elegibles para 3 puntos.
     
  • Proyectos de PSH de rehabilitación moderada que lo solicitan menos que 24,572 créditos fiscales por unidad de bajos ingresos son elegibles para 5 puntos.
  • Proyectos de PSH de rehabilitación moderada que lo solicitan menos que 25,833 créditos fiscales por unidad de bajos ingresos son elegibles para 3 puntos.

• Proyectos de nueva construcción que lo solicitan menos que Créditos fiscales de $28,049 por unidad de bajos ingresos Y menos que Los créditos fiscales de $26.95 por pie cuadrado de bajos ingresos son elegibles para 5 puntos.
• Proyectos de nueva construcción que lo solicitan menos que Créditos fiscales de $29,656 por unidad de bajos ingresos Y menos que Los créditos fiscales de $29.56 por pie cuadrado de bajos ingresos son elegibles para 3 puntos.
• Proyectos de nueva construcción que lo solicitan menos que Créditos fiscales de $28,049 por unidad de bajos ingresos O menos de Los créditos fiscales de $26.95 por pie cuadrado de bajos ingresos son elegibles para 1 punto.
• Respuesta Esta subsección del criterio de puntuación número 17 (Uso eficiente de créditos fiscales) se implementó en reconocimiento del hecho de que la proporción de espacio dedicado a cocinas y baños es mayor para las unidades pequeñas. Una unidad tipo estudio con cocina se incluye en la definición de “unidad eficiente”, siempre que no exceda los 600 pies cuadrados brutos.

• Respuesta La opción C no requiere firma. La página de firma ómnibus certifica que toda la información incluida en la solicitud es veraz.

• Respuesta Para proporcionar recursos de manera legal sin activar una cláusula de donación, un gobierno local debe tener un Plan de la Ley de Vivienda Asequible aprobado. La pestaña 23g requiere la certificación del municipio a Housing New Mexico/MFA, o una copia de la misma, de que el proyecto y la contribución han sido analizados por la Entidad Gubernamental y la contribución cumple con los requisitos de la Ley de Vivienda Asequible y la Sección 5.4 de las Normas, según corresponda. Esa certificación debe estar firmada por un funcionario autorizado del gobierno local. Además, la Sección III.E.2025 del QAP 11 (Aprovechamiento de recursos) requiere lo siguiente para una contribución del gobierno local. En todos los casos, una carta debería estar firmada por un funcionario autorizado, que puede ser o no el Administrador de la Ciudad o el Alcalde.
  
  Préstamos en efectivo o blandos que no requieren pago durante el período de asequibilidad:presentar una carta de la entidad gubernamental que otorga los fondos que incluya el monto y los términos de la financiación junto con evidencia de que la adjudicación ha sido aprobada por el gobierno correspondiente (como actas de reuniones del consejo municipal) sujetas únicamente a la recepción de una reserva de LIHTC.
  
  Exenciones de tarifas de permisos de construcción:presentar una carta firmada por un representante autorizado de la entidad gubernamental local que describa la base legal para imponer la(s) tarifa(s) del permiso y el monto de la(s) tarifa(s) del permiso que se eximirá(n).
  
  Terreno y/o edificaciones: presentar una copia del contrato que aporta el terreno y/o los edificios entre la Entidad gubernamental y el desarrollador o el propietario del proyecto propuesto (si está debidamente formado) junto con una tasación "en el estado en que se encuentra" que demuestre el valor del terreno y/o los edificios con fecha no anterior a seis meses antes de la fecha de la Solicitud que haya sido completada por un tasador de MAI con licencia en Nuevo México. El valor en la tasación que será aceptable para los puntos debe asumir que cualquier restricción de uso existente permanecerá vigente e incluir el valor de cualquier interés de arrendamiento, si corresponde. Las contribuciones pueden ser en forma de:
  • donación de una parcela entera de tierra y de cualquier mejora realizada en la misma;
  • arrendamiento de una parcela entera de tierra durante el Período de Uso Extendido por un monto nominal (es decir, $1 por año).

• Respuesta El QAP No. 2025 Sección III.E.2 establece:
  
  Ubicar el proyecto a una distancia caminable de 0.5 millas de una parada de autobús (es decir, que no sea Greyhound) o de tren de cercanías. Se debe establecer y proporcionar transporte público en una ruta fija con un servicio programado. Se pueden aceptar formas alternativas de transporte siempre que se proporcione la documentación suficiente que establezca que la forma alternativa de transporte es aceptable para Housing New Mexico/MFA. Por ejemplo, los proyectos en tierras tribales con programas de transporte establecidos "a pedido" que brinden a los usuarios una variedad de destinos locales, independientemente de su residencia en el proyecto, se considerarán "transporte público".
  
  Se ha determinado que el transporte “a pedido” no es elegible en Roswell. No se encuentra en una ruta fija establecida con servicio programado, y existe una ruta fija establecida con servicio programado dentro de los límites de la ciudad. Housing New Mexico solo ha permitido el programa de transporte “a pedido” en tierras tribales.

• Respuesta La solicitud de LIHTC del 2025 % para 9 está disponible para descargar en el enlace de la Ronda de crédito fiscal de 2025 aquí: https://housingnm.org/developers/lihtc/current-and-prior-tax-credit-rounds

• Respuesta De conformidad con la Sección III.C.2 (Zonificación), el QAP “requiere que los proyectos multifamiliares no estén prohibidos por la zonificación existente del sitio propuesto y que no haya litigios pendientes, variaciones pendientes o procesos de apelación no vencidos relacionados con la zonificación del sitio propuesto”. En otras palabras, el proyecto, tal como se propone, debe estar zonificado para su uso previsto sin necesidad de ninguna variación adicional u otro proceso. Si la densidad propuesta del Proyecto, tal como se propone en la Solicitud, excede la densidad aprobada, la rezonificación para permitir la densidad propuesta en la Solicitud deberá completarse antes de que se presente la Solicitud, ya que la carta de zonificación deberá proporcionar evidencia de que el Proyecto puede construirse según lo propuesto.

• Respuesta Sí, si cada una de las parcelas y cualquier parte de las parcelas que se combinarán cumplen con los requisitos de zonificación de la Sección III.C.2025 del QAP 2, el Solicitante puede proporcionar la descripción legal de cada parcela que demuestre el control del sitio de conformidad con la Sección III.C.2025 del QAP 1 en la Pestaña 10b de la Solicitud. Si solo se desarrollará una parte de una parcela, proporcione una descripción legal de esa parte. El informe de título (y el Informe de valoración "en el estado en que se encuentra", si corresponde a la Solicitud) deben reflejar la misma descripción legal que la(s) parcela(s) y/o parte de las mismas que se desarrollarán en relación con el Proyecto.

• Respuesta Las tarifas de los préstamos de Housing New Mexico para proyectos LIHTC del 2025 % de 9 vencerán a fines de marzo de 2025, una vez que el proyecto reciba una reserva preliminar. Cuando no haya un LIHTC del 9 % en el proyecto, la tarifa de solicitud de $250 se debe pagar junto con la solicitud de préstamo.

• Respuesta La Sección IV.3 establece que “la Solicitud y los Anexos de Desarrollo de Alquiler Universal de Housing New Mexico/MFA 2025 en formato Excel y un archivo PDF con pestañas y marcadores que incluya todos los materiales enumerados en la Lista de verificación de adjuntos en Tab1a deben cargarse en el sitio de intercambio de archivos de Housing New Mexico/MFA”.
  
  En la siguiente sección IV.4.b se reitera esto con más detalle:
  
  “Las solicitudes iniciales completas deben incluir la Solicitud y los Anexos del Desarrollo de Alquiler Universal de Vivienda de Nuevo México/MFA 2025, incluidos todos los anexos y anexos que sean aplicables al Proyecto, tanto los que se enumeran en la lista de anexos que se encuentra en la Pestaña 1a del formulario de solicitud como cualquier otro material solicitado en el QAP 2025 que corresponda al Proyecto. El Formulario de Solicitud y los Anexos del Desarrollo de Alquiler Universal de Vivienda de Nuevo México/MFA 2025 deben presentarse en formato Excel. Todos los materiales adicionales (los descritos en la Pestaña 1a y otros indicados en el QAP 2025) deben estar contenidos en un archivo PDF con pestañas y marcadores completos con información personal protegida, como números de Seguro Social y direcciones de domicilio de los miembros de la junta, redactados. Cuando se requiera en la Solicitud, el estudio de mercado, los planos y especificaciones arquitectónicas, la evaluación y tasación de las necesidades de capital se cargarán como documentos independientes en lugar de incluirse en el PDF de la Solicitud. Los archivos PDF deben estar “marcados” con cada pestaña correspondiente (“Pestaña”) y nombrados en consecuencia (por ejemplo, Pestaña 1, Pestaña 1a, Pestaña 2, etc.). Cada marcador debe incluir todos los documentos requeridos para la pestaña respectiva (incluidos los de la Solicitud y Anexos de Desarrollo de Alquiler Universal de Housing New Mexico/MFA 2025), como se identifica en la Lista de verificación de anexos y nombrados en consecuencia (por ejemplo, Pestaña 1f: Alcance del trabajo de rehabilitación, Pestaña 1g: Resumen de una página de la experiencia del desarrollador en viviendas asequibles”. Todos los documentos en el PDF deben enviarse en orden numérico. El Paquete de solicitud completo (la Solicitud y Anexos de Desarrollo de Alquiler Universal de Housing New Mexico/MFA 2025 y los archivos PDF) deben cargarse en el sitio de intercambio de archivos de Housing New Mexico/MFA”.
  
  En otras palabras, sí, debe enviar los archivos PDF y las hojas de cálculo de Excel. La Parte 1 no falta en la Pestaña 9. Los materiales para los cuales hay un formulario en la Parte 1 de la Solicitud de Desarrollo de Alquiler Universal de Vivienda de Nuevo México/MFA 2025 se indican en la Lista de verificación en la Pestaña 1a coloreando la pestaña de la izquierda con verde azulado oscuro u óxido oscuro. Las pestañas para las cuales no hay formulario, pero se requieren materiales, tienen un fondo blanco.

• Respuesta Se permiten proyectos en sitios dispersos; consulte la Sección II.I en la página 9 del QAP 2025 para obtener información. El proyecto debe cumplir con todos los requisitos del QAP 2025, por lo que las cartas de zonificación deben identificar cada sitio/lote (incluidas las áreas de uso común del sitio, los espacios comunitarios interiores y las oficinas comerciales descritas en las Normas de diseño obligatorias de 2025 para viviendas multifamiliares). Las cartas de zonificación también deben describir la zonificación aplicable para cada sitio/lote y proporcionar evidencia de que el uso propuesto de cada sitio/lote está permitido según la zonificación actual.

• Respuesta El QAP 2025 no limita la cantidad de solicitudes que un desarrollador o patrocinador puede presentar. Sin embargo, la Sección IV.E.3 del QAP limita la cantidad de adjudicaciones de la siguiente manera: “Limitación de las adjudicaciones de créditos fiscales a un solo Proyecto o Principal. Sujeto a las excepciones contenidas en este documento, ningún Proyecto LIHTC del 9 % recibirá una Reserva de crédito fiscal que supere los $1,700,000. Ningún Solicitante, Socio General o Afiliado de un Solicitante o Persona o Entidad que reciba o se identifique como elegible para recibir cualquier parte de una tarifa de desarrollador para un Proyecto puede recibir más de dos Reservas de crédito fiscal en cualquier ronda de Solicitudes LIHTC competitivas dadas. Todos los Proyectos que reciban una Reserva LIHTC del 9 % deben estar al menos a ¼ de milla (1,320 pies) de distancia en línea recta de la línea de propiedad de todos los demás Proyectos propuestos por el mismo Principal o su Afiliado que reciba una Reserva LIHTC del 9 % en la misma ronda”.

• Respuesta Sí, el Anexo A en la página 2 del Formulario 2530 de HUD proporciona el cronograma de experiencia que se puede adjuntar a la declaración jurada de cumplimiento.

• Respuesta Todos los documentos se envían electrónicamente. Las firmas originales en tinta húmeda no se deben enviar junto con la solicitud en formato impreso. La Sección IV.A.4.a del QAP 2025 requiere que “Todos los documentos de la solicitud que requieran firmas deben incluir y llevar firmas escaneadas en tinta azul o digitales verificadas por terceros de todos los socios generales”.

• Respuesta Sí. La nota al pie de la página 70 del QAP 2025 explica que “el cronograma de experiencia requerido deberá presentarse en forma de un cronograma reciente de bienes raíces en propiedad proporcionado a un prestamista, un Formulario 2530 de HUD, u otro formulario similar que incluya la experiencia del Principal al completar la declaración jurada de cumplimiento."

• Respuesta No. El Desarrollador puede actuar como Solicitante y formar la entidad propietaria después de recibir una reserva de LIHTC.

• Respuesta Sí, las áreas de distribución de correo y recolección de basura pueden estar ubicadas fuera de los edificios residenciales.

• Respuesta Los solicitantes pueden ingresar el número de pisos del edificio más alto.

• Respuesta La Sección IV.G.2025 del QAP 7 exige la declaración jurada de la parte relacionada del agente de administración de la propiedad antes de la reunión del indicador de finalización de la construcción del 50 %. No se requiere con la solicitud inicial.

• Respuesta Sección IX: Participación previa en la administración (es decir, administración de propiedades), dice que se debe "enumerar toda la experiencia previa en administración de propiedades multifamiliares utilizando el Anexo I". El Anexo I es similar al Formulario 2530 de HUD, pero no se requiere con la Solicitud inicial. Se requiere después de la adjudicación, antes de la reunión de finalización del 50 % de la construcción.
  
  Sección X: Información del equipo de desarrollo, dice “explicar todas las partes relacionadas en la pestaña 1h”. Esta es la misma Declaración jurada de partes relacionadas incluida en el Formulario de solicitud de la Parte I en la pestaña 1h. Este formulario es requerido por el desarrollador, el propietario (si se formó), el consultor (si corresponde), el constructor y el arquitecto.

• Respuesta El plano del sitio solo debe representar los límites y lo que se está construyendo para la fase que se está construyendo para el Proyecto que es objeto de la Solicitud. Los planos presentados con la Solicitud Inicial son de naturaleza conceptual, por lo que a menudo solo tendrán el logotipo del arquitecto en esta etapa de desarrollo. Cuando se presenta el conjunto de planos listos para el permiso para la aprobación del inicio de la construcción, dichos planos requerirán el sello del arquitecto/ingeniero (según corresponda) en cada página.

• Respuesta Esta pregunta pregunta el número de unidades tipo A accesibles.

• Respuesta De conformidad con la Sección IV.D.6, la intención de la política es distribuir equitativamente las unidades entre los distintos niveles de ingresos. Los solicitantes deben tener en cuenta la viabilidad financiera al determinar el porcentaje de unidades en cada nivel de ingresos para la solicitud.
  
  Cuando no hay suficientes unidades para proporcionar el mismo porcentaje de unidades en todos los niveles de ingresos, las unidades deben distribuirse lo más cerca posible de la distribución de los niveles de ingresos. Por ejemplo, si el proyecto con los niveles de ingresos que propone en su pregunta (20 % con un 30 % del AMI, 20 % con un 50 % del AMI y 60 % con un 60 % del AMI) solo incluye tres unidades de 4 dormitorios en el proyecto, entonces se asignaría una unidad de 4 dormitorios a cada uno de los tres niveles de ingresos: una unidad de 4 dormitorios con un 30 % del AMI, una unidad de 4 dormitorios con un 50 % del AMI y una unidad de 4 dormitorios con un 60 % del AMI. Por otro lado, si hubiera seis unidades de 4 dormitorios, las unidades podrían distribuirse de la siguiente manera: una unidad de 4 dormitorios al 30% del AMI, una unidad de 4 dormitorios al 50% del AMI y cuatro unidades de 4 dormitorios al 60% del AMI porque el 20% de 6 es igual a 1.2 (que podría redondearse hacia abajo) y el 60% de 6 es 3.6 (que podría redondearse hacia arriba).
  
  Los solicitantes deben tener cuidado al redondear. Si bien en este caso el redondeo hacia arriba o hacia abajo es aceptable, existen muchos umbrales en el QAP y en las regulaciones del HUD que no lo permiten. Por ejemplo, cuando se requieren al menos tres unidades accesibles, no se puede redondear 2.5 hacia arriba para cumplir con el umbral.

• Respuesta  El Plan de Acción de Calidad de 2025 no aborda las llanuras aluviales. Housing New Mexico sigue las pautas federales en materia de cuestiones ambientales, como las llanuras aluviales.

  Se puede otorgar un subsidio federal a un proyecto ubicado en una llanura aluvial existente de FEMA, pero con condiciones y requisitos importantes. El proyecto debe cumplir con la nueva Norma Federal de Gestión del Riesgo de Inundación (FFRMS) del HUD, como se describe en la Norma Final publicada el 23 de abril de 2024, vigente a partir del 23 de mayo de 2024 [consulte el expediente n.° FR-6272-F-02 que modifica las Partes 24, 50, 55 y 58 del Título 200 del CFR].

  Se puede otorgar un subsidio federal a un proyecto ubicado en una llanura aluvial existente de FEMA, pero con condiciones y requisitos importantes. El proyecto debe cumplir con la nueva Norma Federal de Gestión del Riesgo de Inundación (FFRMS) del HUD, como se describe en la Norma Final publicada el 23 de abril de 2024, que entrará en vigencia el 23 de mayo de 2024.

  Por favor tenga en cuenta lo siguiente:

  1. El FFRMS expande la llanura de inundación en cuestión tanto vertical como horizontalmente más allá de la llanura de inundación tradicional de 100 años.
  2. El proyecto debe someterse al proceso de toma de decisiones de ocho pasos de HUD para la gestión de llanuras aluviales, como lo exige la Orden Ejecutiva 8 y la Parte 11988 del Título 24 del CFR.
  3. Para proyectos que buscan retirar el sitio de la llanura aluvial a través de un proceso de Carta de Revisión de Mapa (LOMR):
     1. El funcionario de la comunidad debe certificar que el terreno y las estructuras que se retiran del área de riesgo especial de inundación estarán razonablemente a salvo de inundaciones.
     2. El proyecto debe cumplir con todos los requisitos de permisos locales, incluidos los requisitos de gestión de llanuras aluviales.
     3. Se requerirá un seguro contra inundaciones hasta que se complete el proceso LOMR y el sitio sea retirado oficialmente de la llanura aluvial.

  Respecto a fuentes de financiación específicas:

  1. Para los fondos HOME: La mitigación (como elevar la elevación al nivel FFRMS) se puede realizar durante la construcción, y los fondos federales se otorgan de manera condicional.

  2. Para los fondos del Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda (NHTF) y de la Sección 811: el sitio debe cumplir con el estándar FFRMS antes de que se puedan desembolsar fondos, ya que estos programas no permiten la mitigación posterior a la adjudicación.

  3. Para las viviendas unifamiliares aseguradas por la FHA en una llanura aluvial de 100 años, la nueva norma requiere una elevación de 2 pies por encima del nivel de inundación base.

  4. Los programas multifamiliares asegurados por la FHA y la Oficina de Vivienda tienen una fecha de cumplimiento extendida opcional hasta el 1 de enero de 2025, con condiciones específicas.

  Este proceso implica un importante cumplimiento normativo, posibles retrasos y costos adicionales que deben considerarse cuidadosamente y presupuestarse en la etapa de planificación del proyecto.

• Respuesta Housing New Mexico no puede otorgar los Fondos del Fideicomiso Nacional de Vivienda ni los vales de la Sección 811 hasta que se cumpla con el Estándar Federal de Gestión del Riesgo de Inundación (FFRMS). Básicamente, significa que se debe cumplir con el FFRMS antes de presentar una solicitud, o los Fondos del Fideicomiso Nacional de Vivienda no estarían disponibles para el proyecto, ya que Housing New Mexico no podría otorgar fondos antes de que el proyecto cierre su financiamiento, y las fuentes deben equilibrarse con los usos cuando se presente la Solicitud LIHTC. Los Propietarios del Proyecto pueden solicitar vales de la Sección 811 para el proyecto una vez que se cumpla con el FFRMS; sin embargo, hasta que se cumpla con el FFRMS, el Proyecto estaría suscrito con los alquileres del LIHTC.

• Respuesta Sí. La NOFA del NMHTF, con fecha del 20 de septiembre de 2023, establece que “los hogares beneficiarios que residen en unidades financiadas con fondos del NMHTF deben tener inicialmente ingresos iguales o inferiores al 60 % del ingreso medio anual ajustado al tamaño del hogar, según lo determine el HUD” y “además, el MFA exige que el 60 % de todas las unidades de alquiler sean para hogares que ganen no más del 120 % del ingreso medio anual”. Por lo tanto, los residentes de las 45 unidades con un ingreso medio anual del 50 % o inferior serían hogares beneficiarios calificados.

• Respuesta Los formularios de flujo de efectivo, durante cada uno de los primeros 15 años, deben reflejar la capacidad de pagar toda la deuda imponible con una relación mínima total de cobertura del servicio de la deuda de 1.20:1. Por el contrario, Housing New Mexico/MFA puede reducir la concesión del Crédito Fiscal y/u otros préstamos y/o subsidios, aumentar la tasa de interés de los préstamos subordinados de Housing New Mexico/MFA o acortar la amortización del préstamo si un Proyecto tiene un DSCR sobre toda la deuda imponible superior a 1.40:1. Si el pagaré del vendedor es una deuda imponible con un pago fijo, ese pago se incluye en el DSCR para fines de suscripción. Sin embargo, ese pagaré del vendedor no sería elegible para obtener puntos por Aprovechamiento de Recursos.

• Respuesta Consulte el Aviso CPD 98-2A de HUD, con sus modificaciones, para obtener información sobre este cálculo.

• Respuesta Los fondos del National Housing Trust están disponibles como préstamos de flujo de efectivo. Sin embargo, en muchos casos, el inversor prefiere que haya un pago fijo para demostrar que el préstamo es una deuda real. Si la solicitud solicita un préstamo de flujo de efectivo, como se indica en la nota sobre Fuentes de fondos del Anexo A-1, ingrese $0 en el Monto del pago en la columna G e ingrese CF en la columna H como Frecuencia. Si la solicitud solicita un préstamo de deuda fija, se mostrarán $500 como pago en la columna G.

• Respuesta Roswell no está incluida en la lista de áreas urbanas del QAP 2025 para fines de puntuación en la ronda LIHTC del 2025 % de 9. Sin embargo, la ciudad de Roswell está excluida según la NOFA del NMHTF, por lo que no recibiría puntos rurales ni la reducción de la tasa al evaluar la solicitud del proyecto para el NMHTF: Criterio de puntuación n.° 9: “Proyectos ubicados fuera de los límites del condado de Bernalillo, la ciudad de Rio Rancho, la ciudad de Las Cruces, la ciudad de Santa Fe, la ciudad de Farmington o la ciudad de Roswell”.

• Respuesta Todas las fuentes del Anexo A-1 y los usos en el presupuesto de desarrollo del Anexo A deben equilibrarse. El financiamiento proveniente de fuentes distintas a Housing New Mexico (por ejemplo, Federal Home Loan Bank AHP, subvenciones/préstamos del gobierno local) que se hayan solicitado, pero que aún no se hayan otorgado, no deben incluirse como fuentes en el Anexo A-1. Los desarrolladores pueden usar la tarifa diferida para desarrolladores como un marcador de posición para esos fondos, hasta que sean aprobados.

• Respuesta El CHAP (Compromiso de entrar en un contrato de pago de asistencia para la vivienda) sería una prueba aceptable de que el proyecto es parte del programa RAD de HUD. Si el CHAP incluye información sobre el alquiler y las asignaciones de servicios públicos, eso documentaría los alquileres y las asignaciones de servicios públicos. Alternativamente, se puede proporcionar una copia de la lista de alquileres RAD de 2024 ajustados para el OCAF de 2025 en Excel con los alquileres brutos resaltados para una fácil referencia. Esta lista de alquileres brutos se puede encontrar aquí:    https://www.hud.gov/RAD/library/notices

  Si el propietario del proyecto no va a pagar todos los servicios públicos, el Solicitante puede proporcionar uno de los cinco tipos de asignaciones de servicios públicos disponibles según las Regulaciones del Tesoro 1.42-10 que sean aceptables para HUD.

  El programa de demostración de asistencia para el alquiler (RAD, por sus siglas en inglés) no se distingue explícitamente de otros subsidios para el alquiler en el QAP de 2025. Sin embargo, la Sección III.E.4 (Mantenimiento de la asequibilidad) proporciona la siguiente orientación:

  “Los proyectos con subsidios federales para alquileres existentes (CoC, RD, HUD HAP) que propongan alquileres posteriores a la rehabilitación en la solicitud inicial deben documentar los alquileres previstos con un estudio de comparabilidad de alquileres presentado con la solicitud inicial. Los proyectos que no soliciten alquileres posteriores a la rehabilitación en la solicitud inicial pueden utilizar los alquileres actuales basados ​​en OCAF o los estándares de pago publicados basados ​​en los FMR actuales.

  Los subsidios federales de alquiler anticipados (CoC, RD, NAHASDA, etc.) deben estar documentados de manera similar como totalmente asegurados para el Proyecto en sí, incluida la cantidad de vales basados ​​en el proyecto asignados al Proyecto, para obtener un puntaje según este criterio.

  Por ejemplo, los contratos de asistencia federal para el alquiler previstos por las autoridades de vivienda deben demostrar que están adecuadamente garantizados mediante la presentación de elementos específicos:

  1. Una copia del plan administrativo de la PHA que describe los procedimientos de selección para la presentación de PBV por parte del propietario y para la selección de propuestas de PBV por parte de la PHA

  2. Una copia del aviso público publicado de la propuesta de PBV seleccionada

  3. Si la propuesta seleccionada es para unidades propiedad de PHA, una copia de la determinación de la oficina de campo de HUD o de la entidad independiente aprobada por HUD de que las unidades propiedad de PHA fueron seleccionadas apropiadamente

  (Si la propuesta se selecciona en base a una adjudicación competitiva anterior, Housing New Mexico/MFA exigirá documentación que demuestre que la propuesta cumple con los criterios de selección sin competencia adicional).

• Respuesta Los solicitantes deben consultar a su contador público para obtener asesoramiento sobre los costos de demolición permitidos en base a la elegibilidad. 

  El costo de demolición de edificios que se demuelen para despejar el terreno para una nueva construcción debe agregarse a la cuenta de capital del terreno (ver IRC §280B), en cuyo caso el costo, si no está incluido en el contrato del terreno, podría incluirse en otros Costos de Adquisición en la línea 13 del Presupuesto de Costos de Desarrollo del Anexo A insertado en la Pestaña 3a. 

  Sin embargo, en ciertos casos, el IRS no requiere que la demolición se capitalice en el terreno (ver Rev. Proc. 95-27, 1995-1 CB 704), en cuyo caso el costo de demolición podría ingresarse en la línea 16 del Presupuesto de Costos de Desarrollo e incluirse al calcular los límites de Requisitos Generales, Gastos Generales y Ganancias Permitidas en base elegible.

• Respuesta Se ha subido al sitio web una versión actualizada de la solicitud LIHTC del 9 % con los horarios actualizados. Si desea utilizar los horarios que ya descargó, aquí se encuentran las celdas que se han corregido:
  
  Pestaña 3a – Presupuesto de costos de desarrollo (A):
  
  La celda Q105 (Servicio total de la deuda que debe pagarse) incluye todos los pagos del servicio de la deuda requeridos (incluida la deuda subordinada), por lo que la fórmula en esta celda debe ser ='5b – Proyección CF (C-1)'!B33.
  
  La nota que aparece al hacer clic en la celda E88 debe referirse a las reservas operativas totales requeridas en la celda P109.
  
  La línea 41 debe estar etiquetada como “Seguro contra riesgos y peligros del constructor” para diferenciarlo del seguro de responsabilidad del contratista en la línea 42.
  
  La fórmula para la celda F97 debe ser =N99.
  
  La fórmula para la celda G97 debe ser =E97-F97
  
  Pestaña 4a - Resumen de alquiler (B):
  
  Los datos de [Fuente] se han despejado para que los solicitantes ingresen la fuente de financiamiento de las unidades. Por ejemplo, si las unidades reciben asistencia con el alquiler o son unidades asistidas por HOME, esa información se inserta en la Columna A.
  
  Se han borrado los datos de Número BR/Tipo de Unidad en las filas 9, 18 y 27.
  
  Pestaña 5a – Presupuesto del OP (C):
  
  Los datos de “Otros ingresos (especificar)” en las celdas D10:F10 se han borrado para que los solicitantes ingresen la fuente de los “otros ingresos”.
  
  Pestaña 5a – Gastos de rehabilitación (REALES):
  
  Se han borrado los porcentajes en las celdas F:12, F:14 y F20.

• Respuesta El programa de Crédito Fiscal Estatal (STC) de Nuevo México es un programa basado en donaciones, a diferencia de los programas de crédito fiscal estatal típicos de otros estados. Los STC para un proyecto LIHTC se solicitan con la solicitud de LIHTC indicando la cantidad de STC en la parte superior de la primera página del formulario de solicitud insertada en la pestaña 2. La fuente y el valor aproximado de la(s) donación(es) deben indicarse como fuente de financiamiento en el Anexo A-1 (Fuentes de fondos insertadas en la pestaña 3b) y las cartas de los donantes deben insertarse en la pestaña 14c con los compromisos de financiamiento para el Proyecto.
  
  Los solicitantes deberán completar la hoja de trabajo de puntuación de la aplicación STC que se puede encontrar junto con más información sobre el programa STC de Nuevo México en la siguiente URL: https://housingnm.org/developers/state-tax-credits/apply. Dado que la lista de verificación en la pestaña 1a no incluye una pestaña separada, la hoja de trabajo de puntuación de la aplicación STC se puede colocar directamente detrás de la hoja de trabajo de puntuación LIHTC en la pestaña 1b.
  
  La Certificación Ómnibus del Solicitante de Préstamos y Subvenciones debe colocarse detrás del Ómnibus de LIHTC en la Pestaña 1c.
  
  Anexo P: Las fuentes de donaciones se pueden presentar después de la adjudicación del LIHTC.
  
  En cuanto a la cuestión de si el gobierno local debe presentar una solicitud como copropietario del proyecto para calificar para los STC, los organismos gubernamentales tienen permitido, pero no están obligados, a solicitar los STC. Tras la adjudicación de los STC (hasta un monto máximo de $1,000,000 en créditos), se emite una carta de reserva al desarrollador para su proyecto de vivienda asequible, quien luego obtiene donaciones elegibles para los STC (enumeradas en el Anexo P). Los créditos se destinan a los donantes que aportan los fondos al proyecto de vivienda asequible.

• Respuesta No. Las Normas del Tesoro que se encuentran en 26 CFR 1.42-10(b)(4) explican los programas de asignaciones de servicios públicos que están permitidos en el programa LIHTC. Sin embargo, las asignaciones de servicios públicos en el enlace provisto en la pregunta son programas de servicios públicos de la autoridad de vivienda pública, que no están permitidos para HOME. La regla HOME requiere que las asignaciones de servicios públicos se determinen utilizando el Modelo de Programa de Servicios Públicos de HUD (HUSM) u otro método basado en los servicios públicos utilizados en el proyecto específico. Housing New Mexico a menudo ve el Modelo de Programa de Servicios Públicos de HUD o el Modelo de Consumo de Energía (que puede ser preparado por el evaluador de HERS para el Proyecto) con la Solicitud de LIHTC.

• Respuesta Pregunta A:La Contingencia de construcción en la línea 27 corresponde a los costos de construcción directos. La celda C22 “SUBTOTAL (VII)” del Anexo A (Presupuesto de costos de desarrollo) se utiliza como base para calcular la Contingencia de construcción mínima que se debe ingresar en la línea 27. No incluye los gastos generales y las ganancias del contratista, los requisitos generales ni el impuesto sobre los ingresos brutos (GRT).
  
  El Anexo D preparado por el Contratista General no incluye una línea para contingencias de construcción. La única contingencia de construcción es la que figura en la línea 27 del Anexo A.
  
  El Seguro de Responsabilidad del Contratista (en el Anexo D y la línea 42 del Anexo A), la Garantía de Cumplimiento del Contratista (en el Anexo D y la línea 43 del Anexo A) y el Seguro de Riesgo/Peligro del Constructor en la línea 41 del Anexo A no están incluidos en el cálculo de la Contingencia de Construcción mínima.
  
  Pregunta B: Housing New Mexico no desglosa las contingencias de los desarrolladores y/o contratistas. Solo hay una línea para contingencias en el Presupuesto de costos de desarrollo (Anexo A): la línea 27 para contingencias de construcción descrita anteriormente e incluye todas las contingencias de construcción. Algunos desarrolladores incluyen una pequeña contingencia de costos indirectos en su presupuesto y la ingresan en la lista de Otros costos indirectos que se transfieren de Otros costos indirectos a la línea 77 del Presupuesto de desarrollo (Anexo A).

• Respuesta Las primeras cinco fuentes enumeradas en el Anexo A-1 (Fuentes de fondos) incluyen un cálculo de un pago fijo en celdas de color azul oscuro y verde en la columna G para reducir la posibilidad de que un Solicitante ingrese un pago incorrecto (por ejemplo, un pago mensual en lugar de un pago anual). Estos pagos se transfieren automáticamente a la Proyección de flujo de efectivo (Anexo C-1), por lo que es importante que sean pagos anuales para evitar cálculos incorrectos del flujo de efectivo en el Anexo C-1.
  
  Los préstamos del Préstamo Permanente y del Fondo Fiduciario de Vivienda de Nuevo México son siempre préstamos de amortización total que utilizan el cálculo proporcionado en el libro de trabajo de Excel. El libro de trabajo no está bloqueado y los Solicitantes deberán ajustar el cálculo para reflejar adecuadamente los términos de otras fuentes de financiamiento, como HOME y el Fondo Fiduciario de Vivienda Nacional. Si el pago es solo flujo de efectivo, escriba $0 como monto en la columna G e indique CF Only debajo de la columna H “Frecuencia”.

• Respuesta NMHTF: Sí, la Sección 8 de la Ley del Fondo Fiduciario para la Vivienda de Nuevo México establece que las “reglas adoptadas de conformidad con las disposiciones de la Ley del Fondo Fiduciario para la Vivienda de Nuevo México deberán cumplir con los requisitos federales que son una condición necesaria para la recepción de fondos federales por parte del estado”. Como estos fondos se utilizan para proporcionar la contrapartida para los fondos federales de HOME, esos requisitos serían aplicables si hay fondos de HOME en el proyecto. (La Sección 9 establece que “el dinero del fondo puede utilizarse para igualar el dinero federal, local o privado que se utilizará para proyectos autorizados bajo la Ley del Fondo Fiduciario para la Vivienda de Nuevo México”. Consulte la pregunta 2 en Viabilidad y suscripción anterior para obtener más información.
  
  Primero: Sí, estos fondos no son federales.
  
  Fondo Ventana: Por favor, póngase en contacto con el Fondo Ventana en info@ventanafund.org para obtener más información sobre sus requisitos, ya que es posible que tengan políticas respecto a esta situación.

• Respuesta Las unidades se clasifican en la Solicitud inicial. Las unidades Lo HOME, Hi HOME, Rental Assistance (RA) y NHTF se designan en el Anexo B (el Resumen de alquiler insertado en la pestaña 4a). En la columna A, indique la fuente (es decir, HOME, NHTF, etc.). En las columnas C, D, E y F, use los cuadros desplegables para indicar el tamaño de la unidad (es decir, dormitorios). y Si la unidad es una unidad Lo HOME, Hi HOME, RA o NHTF. Si la cantidad de unidades HOME o NHTF es incorrecta, Housing New Mexico las reclasificará durante el análisis del préstamo.

• Respuesta El Anexo B (el Resumen de alquiler insertado en la Pestaña 4a) permite al Solicitante mostrar la fuente de financiamiento en la columna A (es decir, solo LIHTC, HOME, NHTF, etc.). Las columnas C, D, E y F proporcionan cuadros desplegables para indicar el tamaño de la unidad (es decir, dormitorios). y Si la unidad es una unidad Lo HOME, Hi HOME, RA o NHTF. Por ejemplo, “1-BR NHTF”.