Preguntas frecuentes sobre conservación
Preguntas frecuentes sobre conservación
Varias tendencias contribuyen a la necesidad de viviendas asequibles en el estado de Nuevo México. Si bien los nuevos desarrollos ciertamente son necesarios para satisfacer gran parte de la necesidad de viviendas asequibles, también se debe preservar el stock de viviendas existentes si queremos mantener a los nuevos mexicanos de bajos ingresos en una vivienda segura y estable.
Hay una escasez de 39,999 viviendas de alquiler asequibles y disponibles para inquilinos de ingresos extremadamente bajos y dos tercios de los hogares de ingresos extremadamente bajos están "gravemente agobiados por los costos".
Las iniciativas de vivienda asequible que solo se enfocan en nuevos desarrollos abordan solo una parte del problema. Preservar las opciones de viviendas asequibles existentes también es rentable en comparación con el nuevo desarrollo: la rehabilitación de un apartamento asequible en uso puede equivaler a un 50% menos en costos para los socios que construir un apartamento nuevo.
La preservación también respeta a los contribuyentes al proteger las viviendas existentes que se desarrollaron con el dinero de los contribuyentes. Los programas de vivienda con apoyo público son una inversión comunitaria sustancial que apoya al público, y preservar esta inversión es crucial para obtener ganancias a largo plazo.
La vivienda estable no solo apoya a familias individuales, sino que también actúa como una forma de reinversión comunitaria. Si bien el nuevo desarrollo se dificulta en áreas de alta oportunidad (vecindarios saludables con fácil acceso a servicios, educación de alta calidad, oportunidades laborales significativas, etc.) debido al alto costo de la tierra y las barreras políticas, las opciones de vivienda asequible en estas áreas a menudo ya están disponibles. existir. Preservar estas opciones asegura la inversión continua en estas áreas de alta oportunidad.
Finalmente, la preservación puede ayudar a Nuevo México a promover las metas de protección ambiental e independencia energética. Al reutilizar los edificios existentes, los proyectos de desarrollo reducen los desechos de construcción y no requieren la expansión de la infraestructura de transporte o servicios públicos. Un beneficio adicional de preservar las opciones de viviendas asequibles existentes es también agregar mejoras de eficiencia energética a los edificios, lo que ayuda a los residentes a reducir las facturas de servicios públicos y a las comunidades a reducir su impacto ambiental.
Según los datos de la base de datos nacional de preservación de la vivienda, hay 28,178 viviendas de alquiler con apoyo público en el estado de Nuevo México. La mayoría de estos (16,049 viviendas de alquiler, o el 57% de todas las viviendas de alquiler con apoyo público) reciben créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC). 6,426 cuentan con el apoyo del programa Sección 8, 4,182 del USDA, 3,662 son viviendas públicas, 3,434 cuentan con el apoyo de otros programas de HUD (incluidos los préstamos directos de la Sección 202 y la Sección 236) y 780 cuentan con el apoyo del programa HOME.
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Una propiedad de vivienda asequible puede considerarse “en riesgo” si es vulnerable a la pérdida debido al envejecimiento y deterioro o si está llegando al final de su período de asequibilidad obligatorio y, por lo tanto, está en peligro de volverse inaccesible para los nuevos mexicanos de bajos ingresos. NM Affordable Futures también considera "en riesgo" aquellas propiedades que pueden ser el objetivo de los actores interesados en comprometer la asequibilidad a largo plazo de una propiedad subsidiada al aprovechar las lagunas legales, como seguir el proceso de Contrato Calificado o buscar una ejecución hipotecaria forzosa de un Propiedad LIHTC.
Según los datos de la base de datos nacional de preservación de la vivienda, 1,209 viviendas de alquiler con apoyo público en Nuevo México (o el 4 % del stock de viviendas de alquiler con apoyo público del estado) tienen plazos de asequibilidad que vencen en los próximos cinco años. El cincuenta y cuatro por ciento (649) de estos cuentan con el apoyo del programa LIHTC, el 31 % de la Sección 8, el 10 % de múltiples programas y el 5 % de otros programas de HUD. Incluyendo esas 1,209 viviendas de alquiler con apoyo público que enfrentan restricciones de asequibilidad que expiran en los próximos cinco años, 73,014 viviendas de alquiler con apoyo público enfrentan restricciones de asequibilidad que expiran en los próximos treinta años. Aún más se están deteriorando físicamente y requieren una inversión inmediata para garantizar su longevidad.
Los propietarios deben lidiar con los efectos del envejecimiento de la propiedad cuando las propiedades respaldadas por programas públicos llegan al final de sus períodos de asequibilidad relevantes. Las propiedades asequibles a menudo carecen de recursos para mantener su propiedad y realizar los proyectos de rehabilitación necesarios. Los propietarios también pueden preocuparse por la viabilidad de mantener una propiedad asequible cuando necesita desesperadamente fuentes de financiación que podrían obtenerse cobrando alquileres más altos o vendiendo la propiedad. Tales propiedades requieren nuevos flujos de financiación para realizar los proyectos de rehabilitación y mantenimiento necesarios para mantener las propiedades antiguas seguras y estables, especialmente para los inquilinos de bajos ingresos.
Contratos calificados:
Aunque las propiedades LIHTC generalmente siguen siendo asequibles durante treinta años o más (15 años en el Período de Cumplimiento inicial más 15 años o más en el Período de Uso Extendido), el proceso de Contrato Calificado (QC) permite que las propiedades LIHTC salgan de la asequibilidad después de solo 15 años.
El proceso de control de calidad varía según los estados, pero generalmente pasa por estos pasos: primero, un cálculo complicado que involucra el capital de una propiedad, la deuda, el valor justo de mercado de la tierra y la inflación establece un precio de venta (que a menudo es excesivamente alto) para la propiedad. Luego, el propietario envía una solicitud a la agencia estatal de asignación de impuestos para encontrar un comprador basado en este precio de venta. La agencia tiene 365 días para encontrar un comprador calificado; si no se encuentra ningún comprador dentro de este período, el propietario queda liberado de las restricciones de asequibilidad y puede convertir la propiedad a rentas de tasa de mercado gradualmente durante un período de descontrol de tres años.
Desafortunadamente, debido a que el precio de venta de QC a menudo se infla por encima del precio de mercado, este suele ser el resultado cuando un propietario inicia el proceso de QC. Por otro lado, si se encuentra un comprador, el comprador opera la propiedad como una propiedad asequible por el resto del Período de Uso Extendido. Si se encuentra un comprador, pero el propietario actual se niega a vender la propiedad, la propiedad sigue siendo asequible durante el resto del Período de uso extendido bajo la propiedad original. Muchas propiedades renuncian a su derecho a un proceso de control de calidad al firmar sus acuerdos iniciales de restricción del uso de la tierra o en otro momento, como durante un cambio de propiedad. En Nuevo México, las propiedades LIHTC comenzaron a renunciar automáticamente a su derecho de control de calidad en 2003. Esto significa que solo las propiedades desarrolladas antes de 2003 son vulnerables a pérdidas a través del proceso de control de calidad; sin embargo, muchas de estas propiedades han renunciado a su derecho de control de calidad durante los cambios de propiedad u otros procesos.
Ejecuciones Hipotecarias Planificadas
Las propiedades LIHTC pueden abandonar el programa antes de tiempo si la propiedad está sujeta a una ejecución hipotecaria. Debido a esto, los socios en los desarrollos de LIHTC ocasionalmente han planificado estratégicamente acciones para iniciar una ejecución hipotecaria para que la propiedad pueda salir de la asequibilidad antes de tiempo. Aunque el Congreso ha otorgado al Departamento del Tesoro la autoridad para determinar que estas acciones intencionales no califican como ejecuciones hipotecarias, y aunque estos casos son raros, estas acciones representan una amenaza para la preservación de las propiedades LIHTC asequibles, ya que los malos actores buscan formas de convertir unidades asequibles. a las rentas de mercado.
Períodos de uso extendido que vencen
A medida que el programa LIHTC envejece, muchas propiedades han alcanzado su trigésimo año y más, lo que marca el final de sus Períodos de uso extendido y las restricciones de asequibilidad correspondientes. Los propietarios a menudo convierten las propiedades con restricciones de asequibilidad vencidas en alquileres a precio de mercado, especialmente en los casos en que se necesita financiamiento para mantener la propiedad y/o en mercados competitivos donde los alquileres asequibles establecidos por ley son sustancialmente más bajos que los alquileres a precio de mercado en el área.
Disputas de transferencia del año 15
El programa LIHTC otorga a los socios sin fines de lucro el derecho de obtener la propiedad total del proyecto de vivienda asequible que apoyan a un precio de compra mínimo después de 15 años. Este derecho, llamado derecho de preferencia, promueve el objetivo del programa LIHTC de generar y preservar viviendas de alquiler asequibles para familias de bajos ingresos. Para el decimoquinto año en que se puede ejercer el derecho, el socio inversionista ha reclamado todos los créditos fiscales y en teoría sale de la sociedad. El socio sin fines de lucro impulsado por la misión luego continúa operando el desarrollo de viviendas de bajos ingresos bajo las restricciones de asequibilidad relevantes, de acuerdo con la intención del programa.
Sin embargo, los socios e inversores con fines de lucro pueden aprovechar las lagunas legales dentro de este proceso. Según la Comisión de Financiamiento de la Vivienda del Estado de Washington, en los últimos años, “algunas empresas privadas han comenzado a cuestionar sistemáticamente los derechos de transferencia de proyectos de las organizaciones sin fines de lucro e interrumpir el proceso normal de salida con la esperanza de vender la propiedad al valor de mercado”. Los inversionistas individuales pueden participar en esta práctica a través de intereses que ya tienen en proyectos LIHTC, pero además, los inversionistas (llamados "agregadores") han comenzado a adquirir una gran cantidad de intereses de inversionistas en sociedades LIHTC simplemente para aprovechar esta práctica. Los agregadores "a menudo usan tácticas onerosas que aprovechan las ambigüedades legales, las disparidades de recursos y las economías de escala para abrumar a sus contrapartes sin fines de lucro", agotando los recursos de la organización sin fines de lucro impulsada por la misión y amenazando la asequibilidad a largo plazo del proyecto al venderlo a precio de mercado para obtener ganancias. -propietarios impulsados.
Las amenazas incluyen:
Pago por adelantado
El proceso actual para el pago anticipado de préstamos RD se estableció en la Ley de Preservación de Viviendas de Bajos Ingresos de Emergencia de 1987. Bajo este proceso, a los propietarios que solicitan el pago anticipado de un préstamo RD se les ofrecen incentivos para permanecer en el programa RD por 20 años adicionales. Si se rechazan los incentivos, el propietario puede tomar diferentes rutas para prepagar el préstamo, dependiendo de la disponibilidad de un comprador de la propiedad sin fines de lucro o de una entidad pública y/o la disponibilidad de oportunidades de vivienda para minorías y viviendas asequibles adecuadas en el área. Las regulaciones de RD que rigen los pagos anticipados se pueden encontrar en 7 CFR Parte 3560, Subparte N. Se puede encontrar más orientación en el Capítulo 15 del Manual 3-360 de RD o en el Proyecto de Ley Nacional de Vivienda. Página de recursos de ahorro de viviendas de alquiler rural.
Vencimientos Hipotecarios
Los plazos de préstamo de la Sección 515 del RD varían de 30 a 50 años, según el tipo de hogar que recibe el préstamo y cuándo se otorgó el préstamo. Debido a la cantidad de años transcurridos desde que se desembolsaron por primera vez los préstamos de la Sección 515 del RD, los desarrollos de la Sección 515 han estado madurando desde principios de la década de 2000, con la cantidad de desarrollos con hipotecas que vencen acelerando rápidamente y las proyecciones de aumentos dramáticos en los vencimientos de préstamos en los próximos años.
Ejecución hipotecaria
Los prestatarios que han incumplido con sus préstamos de RD al no hacer los pagos, no mantener la vivienda y no operar la vivienda de acuerdo con las políticas del programa son frecuentemente embargados por el programa de RD. Estas propiedades a menudo abandonan el programa de la Sección 515 por completo, lo que pone en peligro a los residentes de estas propiedades.
Las amenazas incluyen:
Pago por adelantado
Las regulaciones del programa permiten que la mayoría de los propietarios con fines de lucro paguen por adelantado sus hipotecas BMIR de la Sección 236 y la Sección 221 (d) (3) después de solo 20 años del plazo original de 40 años, a menudo cancelando las restricciones de ingresos y alquiler y cualquier subsidio de alquiler de la Sección 8.
Vencimientos Hipotecarios
Las hipotecas BMIR de la Sección 236 y la Sección 221(d)(3) subsidiadas por HUD están venciendo a un ritmo acelerado; La asistencia de los residentes está en riesgo en estas propiedades y en las propiedades que están llegando al vencimiento de las restricciones de uso o asistencia.
Contratos de Asistencia de la Sección 8 Basados en Proyectos que Vencen
Los propietarios pueden "optar por no participar" en los contratos de la Sección 8 basados en proyectos cuando vencen, lo que permite la conversión de unidades asequibles a alquileres a nivel de tasa de mercado.